Eigenbedarfskündigung des Vermieters


Manchmal kommt es vor, dass ein Vermieter die Wohnung des Mieters kündigt, da er sie selber benötigt. Doch darf er dies überhaupt. Wie sieht die Rechtslage aus und welche Rechte haben Sie als Mieter.

Für welche Personen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Demnach kann ein Vermieter nur dann kündigen, wenn er berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann, § 573 Abs.1 BGB. Dies ist z.B. der Fall, wenn:

  • der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt , § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB.

Im Einzelnen werden von den Familienangehörigen die Eltern, die Kinder aber auch die Neffen und Nichten (1) sowie Verschwägerte, getrennt lebende Ehegatten oder auch Enkelkinder umfasst (2).

Zu den Angehörigen des Haushalts zählen zum Beispiel das Haus- und Pflegepersonal, welches dem Haushalt auf Dauer angehört bzw. angehören soll aber auch der Lebensgefährte des Vermieters sowie dessen Kinder.

Ferner ist zu beachten, dass eine Eigenbedarfskündigung nur zu Wohnzwecken möglich ist. Eine juristische Person als Vermieter kann sich somit nicht auf Eigenbedarf berufen.

Was muss alles in das Kündigungsschreiben?

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben, § 573 Abs. 3 BGB. Der Mieter soll die Möglichkeit erhalten, die Kündigung umfassend prüfen zu können. So muss der Mieter z.B. prüfen können ob die Person, wegen der die Eigenkündigung erfolgt, auch zum Kreis der Angehörigen oder Haushaltsangehörigen gehört.

Weiterhin muss das Interesse der Person an der gekündigten Wohnung konkret dargelegt werden. (3) Ebenso konkret sind Zeitangaben zu machen, z.B. „….Studienplatz ab 01.04.2017“. Eine pauschale Angabe wie etwa „… . mein Sohn beabsichtigt ein Studium zu beginnen“. geügt nicht. Hier fehlt die zeitliche Angabe.

Der Vermieter hat einfach alle Angaben zu machen, die für den jeweiligen Einzelfall relevant sind. Der Vermieter kann nur dann auf diese Angaben verzichten, wenn Sie den Mieter bereits bekannt sind (4). Sofern der Vermieter Eigentümer mehrerer Wohnungen ist, so muss er auch die Gründe ausführen, warum er unbedingt diese eine Wohnung benötigt und nicht eine andere.(5)

Kündigungsverbot

Sollte dem Vermieter gegenwärtig eine andere adäquate Wohnung zur Verfügung stehen oder zumindest in absehbarer Zeit zur Verfügung stehen, so darf er von seinen Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen (6).

Schriftform

Die Kündigung des Mietverhältnisses, durch den Vermieter, bedarf ebenfalls der schriftlichen Form, § 568 BGB. Bitte bedenken Sie, dass der Vermieter im Streitfall darlegenmuss, dass er die Wohnung kündigen wollte. Er muss also den Zugang der Kündigung bei Ihnen nachweisen.

Widerspruchsrecht

Der Vermieter muss den Mieter auf sein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung gem. § 574 BGB hinweisen. Demzufolge kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, § 574 Abs. 2 BGB.

Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie die Zustellung Ihres Widerspruches beim Vermieter im Steitfall nachweisen können. Nutzen Sie also am besten eine der folgenden Möglichkeiten:

  1. Geben Sie die Unterlagen persönlich ab und lassen Sie den Eingang auf einer Kopie bestätigen.
  2. Verschicken Sie die Post mit Einschreiben mit Rückschein
  3. Versenden Sie die Post vorab mittels Fax und im Anschluss mit normaler Post hinterher. Achten Sie darauf, dass Sie ein qualifiziertes Faxprotokoll erhalten. Dort wird die erste Seite noch einmal verkleinert dargestellt.

Zeitpunkt des Eigenbedarfs

Der Eigenbedarf muss sowohl im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs als auch im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung (Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses) bestehen. Entfällt also der Eigenbedarf vor dem Auszug des Vermieters, so ist die Kündigung unwirksam.
Sollte der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben haben, um einen Kündigungsgrund vorzutäuschen macht er sich schadensersatzpflichtig.

Sollte der Vermieter aus mehreren Personen bestehen, z.B. GbR oder Erbengemeinschaft, so genügt es, wenn nur eine Person einen Eigenbedarf geltend macht. (7)

Umzugskosten

Kündigt der Vermieter wegen eines tatsächlichen Eigenbedarfs, so muss er nicht die Umzugskosten des Mieters übernehmen.

Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf jedoch nur vor, so macht er sich schadensersatzpflichtig. Der Vermieter muss dem Mieter somit alle Kosten erstatten, welche durch den Umzug angefallen sind. Dies umfasst auch die Kosten, welche auf Grund der Neuanmietung entstanden sind. Im Einzelnen können dies die folgenden Positionen sein:

  • die eigentlichen Umzugskosten
  • Renovierungskosten
  • Mietdifferenzen (Alte – Neue Wohnung)
  • Kautionen
  • Ersatz von Möbeln, welche durch den Umzug nicht mehr verwendbar sind
  • Neuanschaffungen von Möbeln

Bitte beachten Sie, dass der Schaden im jeweiligen Einzelfall geprüft werden muss.
Die Beweislast für eine vorgeschobene Kündigung liegt jedoch beim Mieter. Er sollte somit genau überlegen, ob er dies auch beweisen kann. Im schlimmsten Fall (Niederlage vor Gericht) müsste er nämlich auch noch die Prozesskosten tragen.

Im Interesse beider Parteien ist es durchaus ratsam eine außergerichtliche Einigung, mittels Aufhebungsvertrag, herbeizuführen. Der Aufhebungsvertrag stellt in aller Regel die bessere Alternative zur Eigenbedarfskündigung dar. Dies könnte etwa so aussehen, dass der Mieter sich zum Auszug verpflichtet, der Vermieter hingegen zur teilweisen oder vollständigen Übernahme der Umzugskosten.

Darüber hinaus kann ein Aufhebungsvertrag vielerlei Regelungen erhalten z.B. zum Erlass von Schönheitsreparaturen oder zur Rückzahlung der Kaution etc.. Denken Sie einmal über diese Alternative nach.

Kündigungsfristen

Gesetzliche Kündigungsfristen des Vermieters, § 573c Abs. 1 S.2 BGB:

  • 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren,
  • 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren,
  • 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren.

Die Kündigung muss bis zum jeweils 3 Werktag eines Monats erfolgen um die jeweiligen Kündigungsfristen in Gang zu setzen, § 573c Abs. 1 S. 1 BGB. Erfolgt die Kündigung erst danach, so beginnt die Frist einen Monat später. Als Werktag zählen nur die Wochentage von Montag bis Samstag.

Sofern der Mieter freiwillig nicht bereit ist, die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Ob er dann Erfolg hat, ist im Einzelfall zu prüfen. Auf jeden Fall werden im Prozess die Rechte des Mieters berücksichtigt. Sollte der Vermieter mit seiner Klage Erfolg haben, so besteht weiterhin die Möglichkeit für den Mieter entsprechende Räumungsfristen oder gar Vollstreckungsschutz zu beantragen.

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Ihr Team vom Bürgerratgeber

Fazit

Die Eigenbedarfskündigung kann sowohl für den Vermieter, als auch für den Mieter mit erheblichen Problemen verbunden sein. In vielen Fällen ist es sinnvoller eine gütliche außergerichtliche Einigung mit der Gegenpartei zu erzielen. Nutzen Sie diese Möglichkeit bevor Sie sich vor Gericht streiten.

(1) BGH, Urteil v. 27. Januar 2010, AZ: VIII ZR 159/09
(2) BGH,Urteil vom 20.03.2013, AZ: VIII ZR 233/12
(3) BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06
(4) BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 317/10
(5) BGH, Beschluss vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/94
(6) BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88
(7) BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06

01.09.2017


Wichtige Vorschriften: §§ 568 ff. BGB