Kleinreparaturen – “Das sollten Sie als Mieter wissen”

Kleinreparaturen
Kleinreparaturen | fotolia.com

Immer wieder kommt es vor, dass ein kleiner Schaden innerhalb einer Mietwohnung auftritt. Der Mieter fragt sich dann, ob er dafür aufkommen muss oder ob gar der Vermieter die Kosten für solche sogenannten Kleinreparaturen tragen muss. Wie die Rechtslage aussieht, erläutern wir in unserem Artikel.

Hierbei gilt zunächst einmal folgender Grundsatz: Wenn der Mieter einen Schaden durch unsachgemäßen Gebrauch an der Mietsache herbeiführt, so muss er auch dafür aufkommen. Dabei ist es unerheblich, ob und gegebenenfalls welche vertragliche Vereinbarung zwischen dem Mieter und Vermieter getroffen wurde.

Bei einem Schaden, welcher nicht durch einen unsachgemäßen Gebrauch entstanden ist, kommt es darauf an ob und wie eine entsprechende Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter ausgestaltet ist.

Kleinreparaturklausel

Sofern im Mietvertrag eine Klausel zur Regulierung von Kleinreparaturen vereinbart wurde, so ist danach zu verfahren. Sie regelt genau, für welchen Fall Sie greifen soll. Ohne einen Blick, in Ihren Mietvertrag, kommen Sie also nicht weiter. Hierbei sind drei Voraussetzungen einzuhalten, damit die Kleinreparaturklausel auch wirksam einbezogen werden kann.

Erste Voraussetzung

Eine wirksame Kleinreparaturklausel kann somit nur Gegenstände erfassen, welche sich im häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters befinden. Die kleinen Instandhaltungen umfassen somit nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden, § 28 Abs.3 S.2 der II. Berechnungsverordnung.

Eine Klausel, welche über die zuvor benannten Gegenstände aus § 28 Abs.3 S.2 der II. Berechnungsverordnung hinausgeht, führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Der Vermieter muss somit für Kleinreparaturen aufkommen.

Zweite Voraussetzung

Weiterhin muss eine wirksame Kleinreparaturklausel ein Obergrenze für jede Reparatur enthalten. In aller Regel liegt diese Grenze bei ca. 100 Euro je Einzelfall. Wurde eine solche Grenze in der Klausel nicht festgelegt oder wird ein höherer Betrag als der zulässige Höchstbetrag vereinbart, so ist die gesamte Klausel unwirksam. Der Vermieter muss somit für Kleinreparaturen in voller Höhe aufkommen.

Auch wenn eine Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart wurde, der tatsächliche Reparaturbetrag im Schadenfall aber darüber liegt, so muss der Vermieter, trotz einer wirksamen Klausel, die vollen Kosten der Reparatur tragen. Der Mieter muss sich auch nicht anteilig an den Kosten beteiligen.

Dritte Voraussetzung

Zuletzt muss eine wirksame Kleinreparaturklausel ein jährliche Höchstgrenze enthalten. Sie liegt bei etwa 6 – 9 % der jeweiligen Jahresnettomiete (Ohne Neben- und Heizkosten). Fehlt Sie, so ist die gesamte Klausel unwirksam. Der Vermieter muss somit für die Kleinreparaturen in voller Höhe aufkommen. Wurde eine solche Grenze in der Klausel nicht festgelegt oder wird ein höherer Betrag als der zulässige Jahreshöchstbetrag vereinbart, so ist die gesamte Klausel unwirksam. Der Vermieter muss somit für Kleinreparaturen in voller Höhe aufkommen.

Wurde die Kleinreparaturklausel jedoch wirksam vereinbart, so muss der Mieter die Kosten der Reparatur solange bezahlen, bis die Jahreshöchstgrenze auch tatsächlich überschritten wird. Hierbei kommt auch eine anteilige Beteiligung des Mieters in Betracht.

Beispiel: Es wurde ein Jahreshöchstbetrag von 150 Euro sowie eine Obergrenze von 100 Euro je Reparaturfall vereinbart. Die erste Reparatur kostete 100 Euro. Sie liegt damit unter der vereinbarten Obergrenze je Reparatur aber auch unterhalb der Jahreshöchstgrenze. Sie ist damit in voller Höhe vom Mieter zu bezahlen.

Die zweite Rechnung beträgt 80 Euro. Sie liegt damit unter der vereinbarten Obergrenze je Einzelfall aber in der Summe beider Rechnungen entsteht dabei ein Betrag von 180 Euro. Er liegt damit 30 Euro über dem Jahreshöchstbetrag. Der Mieter muss deshalb nur noch einen anteiligen Betrag i. H.v. 50 Euro zahlen, denn damit hat er seine vertragliche Pflicht erfüllt. Den Rest von 30 Euro muss der Vermieter übernehmen. Dieser Restbetrag kann auch nicht ins nächste Jahr übertragen werden und dann auf den Mieter umgelegt werden.

Was ist, wenn keine Kleinreparaturklausel vereinbart wurde?

Befindet sich in Ihrem Mietvertrag gar keine entsprechende Klausel, ist für die Regulierung eines kleinen Schadens der Vermieter verantwortlich. Denn der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs.1 S. 2 BGB.

Deckt die vereinbarte Klausel den Schaden nicht ab, so ist der Vermieter für die Regulierung des Schadens verantwortlich.

Wer übernimmt die Organisation und Beauftragung?

Bitte beachten Sie, dass der Vermieter auch beim Vorliegen einer wirksamen Kleinreparaturklausel die Organisation und die Beauftragung der Reparaturfirma vorzunehmen hat. Er muss zunächst einmal auch die Rechnung des Handwerkers übernehmen. Erst danach hat er durch die wirksame Reparaturklausel einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Mieter.

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Ihr Team vom Bürgerratgeber

Fazit

Es lohnt sich durchaus einmal für Mieter in Ihren Mietvertrag zu schauen. Nur so erfahren Sie wie eigentlich im Falle von Kleinreparaturen zu verfahren ist.

Haben Sie die Kosten für Kleinreparaturen in der Vergangenheit zu Unrecht gezahlt, so können Sie diese von Ihrem Vermieter zurückverlangen. Bitte beachten Sie hierbei die Verjährungsvorschriften der §§ 195, 548 Abs. 2 BGB.

01.09.2017


Wichtige Vorschriften:§ 195 BGB, § 535 BGB, § 548 BGB,                                                   § 28 Abs.3 S.2 der II. Berechnungsverordnung