Kündigung des Wohnraummietverhältnis

Kündigung des Wohnraummietverhältnis
Kündigung des Wohnraummietverhältnis | fotolia.com

In der Regel vereinbaren Vermieter und Mieter einen unbefristeten Mietvertrag. Während dieser Zeit können Mieter den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen innerhalb der Kündigungsfrist kündigen. Vermieter hingegen benötigen einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Grundlose (willkürliche) Kündigungen des Vermieters sind im Wohnungsmietrecht unzulässig. Welche Rechte haben Sie als Mieter und worauf sollten Sie unbedingt achten.

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Die Kündigung durch den Mieter, ist ohne Angabe von Gründen, bis spätestens am dritten Werktag eines jeden Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die regelmäßige Kündigungsfrist beträgt also 3 Monate. Allerdings kann im Mietvertrag auch eine für den Mieter günstigere Regelung vereinbart werden, z.B. Kündigungsfrist von nur einem Monat. Auch diese Frist gilt dann. Zu Lasten des Mieters kann jedoch keine längere Kündigungsfrist vereinbart werden. Das Gesetz ist an dieser Stelle sehr mieterfreundlich.

Als Werktage zählen die Wochentage von Montag bis Samstag. Sonntage und gesetzliche Feiertage zählen nicht als Werktage.

Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form, § 568 BGB.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Ein Vermieter kann nur dann kündigen, wenn er berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann, § 573 Abs.1 BGB. Dies ist z.B. der Fall, wenn:

  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt, z.B. Die Miete nicht bezahlt – ggf. fristlose Kündigung möglich
  • Eigenbedarf geltend gemacht wird, d. b. der Vermieter benötigt seine Wohnung für sich selbst oder einen Familienangehörigen
  • der Vermieter ist durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seiner Immobilie gehindert und er erleidet dadurch erhebliche Nachteile

Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung (Änderungskündigungen) ist ausgeschlossen, § 573 Abs.1 S. 2 BGB.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben, § 573 Abs. 3 BGB.

Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter bedarf ebenfalls der schriftlichen Form, § 568 BGB.

Problem: Wohnungsbesichtigung

Wenn Sie Ihr Mietverhältnis gekündigt haben, so möchte Ihr Vermieter die Wohnung in den meisten Fällen natürlich schnellstmöglich weitervermieten. Die Frage ist nunmehr, ob Sie Ihm den Wohnungszutritt während der Kündigungsphase gestatten müssen, damit er die Wohnung anderen Interessenten zeigen kann?

Die Antwort ist ganz klar: JA. In einem solchen Fall hat der Vermieter ein sogenanntes berechtigtes Interesse zum Wohnungszutritt. Dies gilt selbst dann, wenn eine solche Pflicht nicht im Mietvertrag verankert ist.

Der Vermieter muss sich hierzu aber rechtzeitig mit dem Mieter abstimmen. Darüber hinaus muss sich die Belastung für den Mieter in Grenzen halten, d. h. permanente Besichtigungen oder Besichtigungen zu unmöglichen Zeiten sind nicht statthaft. Sollten Vermieter und Mieter nicht gerade im Streit auseinander gehen, sollte hier sicherlich auch ein vernünftiger Weg gefunden werden. So könnten etwa mehrere Besichtigungen für einen Termin vereinbart oder auch eine Besichtigung an einem Samstag vereinbart werden.

Gesetzliche Kündigungsfristen des Vermieters, § 573c Abs. 1 S.2 BGB

  • 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren,
  • 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren,
  • 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren.

Die Kündigung muss bis zum jeweils 3 Werktag eines Monats erfolgen um die jeweiligen Kündigungsfristen in Gang zu setzen, § 573c Abs. 1 S. 1 BGB. Erfolgt die Kündigung erst danach, so beginnt die Frist einen Monat später.

Sofern der Mieter freiwillig nicht bereit ist, die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Ob er damit Erfolg hat, ist im Einzelfall zu prüfen. Auf jeden Fall werden im Prozess die Rechte des Mieters berücksichtigt. Sollte der Vermieter mit seiner Klage Erfolg haben, so besteht weiterhin die Möglichkeit für den Mieter entsprechende Räumungsfristen oder gar Vollstreckungsschutz zu beantragen.

Tod des Mieters

Fortsetzung mit überlebenden Mietern, § 563a BGB

Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (3 Monate, § 573c BGB) kündigen.

Fortsetzung mit Haushalsmitgliedern, die bisher keine Mieter waren,     § 563 BGB

Mit dem Tod des Mieters tritt der Ehepartner/ Lebenspartner mit dem der Verstorbene einen gemeinsamen Haushalt hatte in das Mietverhältnis ein. Wenn dieser nicht in den Mietvertrag eintreten möchte, treten die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder in den Mietvertrag ein. Auch andere Familienangehörige, mit denen der Verstorbene einen gemeinsamen Haushalt betrieben hat, treten dann in das Mietverhältnis ein.

Erklären die eingetretenen Personen innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist – in der Regel 3 Monate, § 573c BGB – kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt

Fortsetzung mit dem Erben, § 564 BGB

Treten beim Tod des Mieters allerdings keine Personen im Sinne des § 563 BGB in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a BGB fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (in der Regel 3 Monate, § 573c BGB) zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind. Sollten die Erben das Erbe ausschlagen, etwa weil Mietschulden bestehen, so ist das Mietverhältnis ebenso beendet.

In allen drei Fällen der Fortsetzung des Mietverhältnisses gilt, dass immer ein Eintritt, mit allen Rechten und Pflichten, zum bereits mit dem Verstorbenen geschlossenen Mietvertrages erfolgt. Eine Vertragsänderung ist nur in beiderseitigem Einverständnis möglich. Ein Anspruch besteht nicht.

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, § 543 BGB.

Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter

Nur in wenigen Fällen ist der Vermieter überhaupt berechtigt, Ihnen eine fristlose Kündigung Ihres Wohnraummietverhältnisses auszusprechen. Kein Vermieter kann Sie einfach so gegen Ihren Willen vor die Tür setzen. Er benötigt dazu immer eine Räumungsklage. Nur mit einer für Ihn positive Gerichtsentscheidung, kann er einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen Ihre Wohnung zu räumen. Die Kosten für den Gerichtsvollzieher sind in dem Fall vom Mieter zu übernehmen.

Man kann also grundsätzlich sagen, wenn Sie auf die fristlose Kündigung Ihres Vermieters zunächst einmal gar nicht reagieren z.B. aus Unwissenheit, so machen Sie auch erst einmal nichts verkehrt. Geraten Sie also nicht in Panik.

Schriftform

Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen, der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben, § 569 Abs. 4 BGB.

Wann liegt ein wichtiger Grund vor?

Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung liegt insbesondere vor, wenn:

  1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, z.B. Gewerbebetrieb in einer Wohnimmobilie
  2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt z.B. erhebliche Tierhaltung, unterlassenes Heizen bei Frostgefahr, Brandgefahr. Aber auch die Verwahrlosung der Wohnung kann den Vermieter durchaus zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen. So hielt etwa das Landgericht Nürnberg-Fürth in einer Entscheidung vom 23.02.2017 die außerordentliche Kündigung des Vermieters für gerechtfertigt. Trotz mehrerer Abmahnungen entmüllte der Mieter die Wohnung nicht. Zudem beheizte er die Wohnung nur unzureichend. Das Gericht hielt es für den Vermieter nicht zumutbar, den nächsten ordentlichen Kündigungstermin       abzuwarten. (1)
  3. der Mieter
  • für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
  • in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht

Weitere einzelne Gründe in denen eine fristlose Kündigung in Betracht kommt:

  • Ständig unpünktliche Mietzahlung – Abmahung erforderlich (1a)
  • gefälschte Vorvermieterbescheinigung (2)
  • bei einer offenen Kaution von mindestens 2 Monatsmieten, § 569 Abs. 2a BGB. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich.
  • Enttäuschtes Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung der pünktlichen Zahlungsweise (3)

Problem: Unpünktliche Mietzahlung

Wie zuvor bereits erwähnt, berechtigt eine ständige unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter, nach erfolgter Abmahnung, zur fristlosen Kündigung. Fraglich ist somit, bis wann die Miete gezahlt werden muss? Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag zu entrichten, § 556b Abs. 1 BGB. Die Miete muss jedoch nicht etwa bis zu diesem Zeitpunkt beim Vermieter eingegangen sein, sondern lediglich vom Mieter in Auftrag gegeben worden sein. Hierzu der BGH in einer aktuellen Entscheidung vom 15.10.2016:

“Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt (4)

Es ist somit für den Mieter nicht nachteilig, wenn die Miete auf Grund der Verzögerungen innerhalb des Bankverkehrs erst am 05. oder am 06. eines Monats beim Vermieter eingeht.

Eine Klausel im Mietvertrag, welche den Mieter dazu verpflichtet, die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.(5)

Bitte beachten Sie, dass auch geringfügig verzögerte Mietzahlungen über einen kurzfristigen Zeitraum von wenigen Monaten in aller Regel weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtfertigen.(6)

Mietrückstand

Bitte beachten Sie, dass Ihr Vermieter den Mietrückstand nicht anmahnen muss. Er ist sofort zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn die zuvor aufgeführten Voraussetzungen unter Punkt 3 vorliegen. Die Miete umfasst sowohl die Nettokaltmiete als auch die Nebenkostenvorauszahlungen.

Eine Forderung des Vermieters aus einer Jahresverbrauchsabrechnung zählt nicht zur Miete und kann somit auch nicht zur fristlosen Kündigung führen.

Abmahnung mit Zahlungsfrist

Wie bereits kurz zuvor erwähnt, muss der Vermieter einen Mietrückstand generell nicht abmahnen. Sollte er dies dennoch mit einer Zahlungsfrist tun, so nimmt er sich selbst das ordentliche aber auch das außerordentliche Kündigungsrecht bis zum Ablauf dieser Frist, so entschieden die Richter am Landgericht Berlin am 26.09.2017.

Im Fall befand sich ein Wohnungsmieter in Zahlungsverzug. Infolge dessen sprach ihm der Vermieter eine Abmahnung mit einer Aufforderung auf, dass Mietkonto binnen einer Frist von 10 Tagen auszugleichen. Bereits vor Ablauf dieser Frist kündigte er das Mietverhältnis ordentlich auf Grund des Zahlungsverzuges. Nachdem sich der Mieter weigerte die Wohnung zu verlassen, erhob der Vermieter Räumungsklage. Die Richter gaben jedoch dem Mieter Recht und befanden die Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB für unwirksam. (6a)

Ausgleich des Mietrückstandes vor Erhalt der Kündigung

Sollten Sie den Mietrückstand ausgleichen, bevor sie die Kündigung erhalten, so ist die fristlose Kündigung nicht mehr möglich, § 543 Abs. 2 BGB. Bitte beachten Sie, dass Sie den Rückstand vollständig ausgleichen müssen. Dies kann durch Zahlung des Rückstandes oder aber duch Aufrechnung erfolgen. Hierzu der BGH in einer Entscheidung vom 24.08.2016:

“Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder
Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB
nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung
ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14. Juli 1970 – VIII ZR 12/69,
ZMR 1971, 27, unter II 4).

Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam,
wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden.” (7)

Sollte der Vermieter parallel die ordentliche Kündigung ausgesprochen haben, so bleibt diese aber weiterhin bestehen. (8) Durch Ausgleich der offenen Forderung kann also nur die fristlose Kündigung angegriffen werden.

Ausgleich des Mietrückstandes nach Erhalt der Räumungsklage

Ferner wird die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter den Mietrückstand, innerhalb von zwei Monaten, nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Auch hierzu ist nach Ansicht des BGH der Ausgleich der gesamten offenen Mietrückstände erforderlich. (9)

Sofern also ein Teil der Forderung offen bleibt, so bleibt die fristlose Kündigung des Vermieters wirksam.

Die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung durch Ausgleich des Mietrückstandes ist nicht mehr möglich, wenn Sie innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine durch Nachzahlung des Mietrückstandes unwirksam gewordene Kündigung erhalten haben, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

In fast allen Fällen – bis auf das Bestehen von Mietrückständen oder nicht gezahlter Kaution – muss Ihnen der Vermieter vor dem Ausspruch der fristlosen Kündigung eine Abmahnung erteilen. Darin muss er Ihnen die fristlose Kündigung androhen, sofern Sie Ihr Verhalten nicht ändern. Er muss Ihnen sozusagen die Gelegenheit geben Ihr Verhalten zu ändern, § 543 Abs. 3 BGB.

Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter

Natürlich können auch Mieter Ihr Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, sofern Sie Ihre Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzen können oder wenn eine erhebliche Gesundheitsgefährdung von Ihrer Wohnung ausgeht. Dies ist etwa der Fall wenn:

  • Sie Ihre Wohnung auf Grund von Bauarbeiten nicht nutzen können
  • Sie keine Schlüssel vom Vermieter erhalten haben
  • die tatsächliche Wohnungsgröße von der im Mietvertrag vereinbarten um mehr als 10 % abweicht (10)

Bitte beachten Sie, dass eine außerordentlich Kündigung des Mieters grundsätzlich erst dann zulässig ist, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat (11).

In der Abmahnung sollten Sie den Mangel so genau wie möglich beschreiben und eine angemessen Frist (etwa 2 Wochen) zur Behebung des Problems setzen. Planen Sie 3 Tage für den Postlauf in Ihrer Fristberechung mit ein.

Bitte denken Sie daran, dass Sie den Zugang der Abmahnung bei Ihrem Vermieter beweisen müssen. Versenden Sie die Abmahnung daher mittels Einschreiben mit Rückschein. Beachten Sie das diese Vorgehensweise nicht für die Behebung eines Notfalls gedacht ist. Hier muss deutlich schneller gehandelt werden.

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Ihr Team vom Bürgerratgeber

(1) Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 23.02.2017 – 7 S 7084/16                     (1a) BGH, Urteil v. 01.06.2011 AZ VIII ZR 91/10
(2) BGH, Urteil v. 09.04.2014 AZ VIII ZR 107/13
(3) BGH, Urteil v. 04.02.2009 AZ VIII ZR 66/08                                                                (4) BGH, Urteil v. 05.10.16 – VIII ZR 222/15                                                                    (5) BGH, Urteil v. 05.10.16 – VIII ZR 222/15                                                                     (6) LG Berlin, Urteil v. 29.11.2016 – 67 S 329/16                                                         (6a) LG Berlin, Beschluss vom 26.09.2017 – 67 S 166/17                                                  (7) BGH, Urteil vom 24. August 2016 – VIII ZR 261/15
(8) BGH, Urteil v. 20.07.2016 AZ VIII ZR 238/15                                                              (9) BGH, Urteil vom 24. August 2016 – VIII ZR 261/15
(10) BGH, Urteil v. 29.04.2009 AZ VIII ZR 142/08
(11) BGH, Urteil v. 18.04.2007 AZ VIII ZR 182/06

Letzte Überarbeitung am 11.08.2017


Wichtige Vorschriften: § 543 BGB, §§ 563 ff. BGB