Mieterhöhung – “Das sollte jeder Mieter wissen”

Mieterhöhung

Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter die Miete erhöhen. Die Gründe dafür können verschieden sein, etwa wegen Modernisierungsmaßnahmen oder einfach nur um mehr Geld zu verdienen. Welche Recht Sie hierbei als Mieter haben und was es zu beachten gibt, wollen wir Ihnen im Folgenden erläutern.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll,

  • seit 15 Monaten unverändert ist und
  • ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung vergangen ist.

Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen oder die Erhöhung der Betriebskosten werden nicht berücksichtigt.

Maßgeblich für die Mieterhöhung ist die Netto-Kaltmiete.

Form des Mieterhöhungsverlangens

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (z. B. Brief/ E-Mail). Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf:

  • den örtlichen Mietspiegel. Nicht jede Stadt oder Gemeinde hat einen eigenen Mietspiegel.
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (eine Sammlung von Mieten, die Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt)
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  • entsprechende Mieten für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Die Wohnungen müssen von der Größe und Lage sowie von der Ausstattung her vergleichbar sein.

Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung (1). Messen Sie die Wohnung also gründlich nach.

Darüber hinaus muss der Mieter die Möglichkeit haben, die vom Vermieter gemachten  Angaben zur Mieterhöhung überprüfen zu können.

Diese Begründungsmittel sind nicht erlaubt!!!

Nicht zulässig für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sind Auskünfte von Internetbörsen, Banken oder Maklerverbände. Auch Auskünfte von Gemeinden oder Städten sind unzulässig. (1a)

Folge einer solchen Begründung: Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, Mieter müssen die Erhöhung nicht bezahlen.

Kappungsgrenzen

Bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, grundsätzlich nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen oder die Erhöhung der Betriebskosten bleiben bei der Berechnung der Kappungsgrenze außen vor.

Der Prozentsatz beträgt 15 % (Kappungsgrenze), wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist (Wohnungsengpässe). Die Bestimmung erfolgt durch die Bundesländer für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren, § 558 Abs. 3 S. 2 BGB.

Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung

Damit die Mieterhöhung wirksam werden kann, muss der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen. Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete, mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, § 558b Abs.1 BGB.

Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Der Mieter hat somit genug Zeit sich Gedanken über das Mieterhöhungsverlangens zu machen und gegebenenfalls rechtskundigen Rat einzuholen.

Beispiel 1: Das Mieterhöhungsverlangen geht dem Mieter am 01.02.2017 zu. Die Überlegungsfrist des Mieters geht also bis zum 30.04.2017. Der Mieter hat somit ziemlich genau 3 Monate Zeit zur Überlegung.

Beispiel 2: Das Mieterhöhungsverlangen geht dem Mieter am 28.02.2017 zu. Die Überlegungsfrist des Mieters geht auch nur bis zum 30.04.2017. Der Mieter hat somit nur noch 2 Monate Zeit zur Überlegung.

Die Klage des Vermieters muss innerhalb von drei Monaten nach Ende der Überlegungsfrist erhoben werden, § 558b Abs. 2 BGB.

Die Zustimmung des Mieters muss nicht vollständig erfolgen, sondern kann auch nur teilweise erfolgen, etwa wenn die Mieterhöhung zu hoch ausfällt oder die tatsächliche Wohnungsgröße von der des vereinbarten Mietvertrages abweicht.

Widerruf der Zustimmung

Nur unter bestimmten Umständen ist es möglich, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu widerrufen. Dies ist dann der Fall, wenn die Miet­erhöhung als Fernabsatz­geschäft gewertet werden kann.

Ein solches Geschäft liegt vor, wenn der Vermieter als gewerblicher Vermieter fungiert und ein organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem unterhält, d. h. wenn der Unternehmer in seinem Betrieb die personellen, sachlichen und organisatorischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig Geschäfte im Fernabsatz zu bewältigen. Handelt es sich bei dem Erhöhungsschreiben jedoch um ein inhaltlich auf den Mieter bezogenes individuell gefertigtes Schreiben, das sich von vorneherein konkret auf die von ihm inne gehaltene Wohnung bezieht, so liegt kein typisches Fernabsatzgeschäft vor. (2)

Als Folge des Widerrufs gilt die Zustimmung zur Mieterhöhung als nicht erteilt und der Mieter kann die bereits gezahlte Miete in Höhe der Überzahlung zurückverlangen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage, bei fehlendem ausdrücklichem Hinweis des Vermieters auf das Widerrufsrecht sogar 12 Monate.

Form der Zustimmung

Eine gesetzliche Form für die Zustimmung ist nicht vorgesehen. Sie kann schriftlich, mündlich oder einfach nur durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen. Sofern sie nur eine teilweise Zustimmung geben, sollten Sie dies in jedem Fall nur schriftlich machen.

Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie den Zugang der Zustimmung zur Mieterhöhung bei Ihrem Vermieter auch im Streitfall nachweisen können. Versenden Sie die Zustimmung deshalb entweder mit Einschreiben mit Rückschein oder mittels Fax und anschließend mit einfachem Brief. Achten Sie darauf, dass Sie beim Faxversand ein qualifiziertes Faxprotokoll erhalten. Bei diesem wird die erste Seite Ihres Faxes in verkleinerter Form auf Ihrem Faxprotokoll widergegeben. Alternativ können Sie die Zustimmung auch persönlich abgeben und sich die Abgabe entsprechend bestätigen lassen.

Sonderkündigungsrecht

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters (Überlegungsfrist) das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein, § 561 BGB.

Beispiel: Das Mieterhöhungsverlangen geht dem Mieter am 15.02.2017 zu. Die Überlegungsfrist des Mieters geht also bis zum 30.04.2017. Er kündigt am 27.04.2017 sein Mietverhältnis. Auf Grund seinen Sonderkündigungsrechts kann er zum 30.06.2017 kündigen.

Zum Vergleich: ohne sein Sonderkündigungsrecht könnte er sein Mietverhältnis erst zum 31.07.2017 kündigen.

Mieterhöhung bei Staffel- oder Indexmiete

Bei einer Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag vereinbart, dass sich die Miete jährlich um einen bestimmten Betrag erhöhen soll, § 557a Abs.1 BGB.
Die Obergrenze für einen Anstieg in Höhe von 20 % innerhalb eines drei Jahreszeitraumes besteht hierbei nicht.

Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, § 557a Abs.2 BGB.

Bei einer Indexmiete wird bereits im Mietvertrag vereinbart, dass sich die Miete jährlich um die Inflationsrate anpassen soll, § 557b Abs.1 BGB. Auch hierbei ist eine Mieterhöhung grundsätzlich ausgeschlossen, §557b Abs.2 BGB.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Sofern der Vermieter die folgenden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat,

  • energetische Modernisierung z.B. Fassade dämmen
  • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, z.B. Anbau Balkon
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, z.B. Fahstuhl
  • die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat,

so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Beispiel: Eine Familie bezahlt eine Netto-Kaltmiete von monatlich 600,00 Euro. (7200 Euro im Kalenderjahr). Der Anteil der Wohnung für eine Modernisierung wurde mit 12.000 Euro errechnet. Der Vermieter beabsichtigt seine Möglichkeiten voll auszuschöpfen und legt 11 % davon auf die jährlichen Miete, also 1.320 Euro um. Die jährliche Nettogesamtmiete beträgt nunmehr 8520 Euro (7200 Euro + 1320 Euro), die monatliche Nettomiete nach der Erhöhung beträgt 710 Euro. Die Betriebskosten bleiben unberührt und kommen noch hinzu.

Die Kosten die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Modernisierungskosten; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen,

Die Kosten einer Modernisierung, die aus Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten (Fördermittel) gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten, § 559a Abs. 1 BGB. Insofern mindern Sie den Mieterhöhungsbetrag.

Form des Mieterhöhungsverlangens bei Modernisierung

Die Mieterhöhung auf Grund einer Modernisierung ist dem Mieter in Textform zu erklären. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen erläutert wird. Der Mieter kann Einsicht der Rechnungen verlangen, damit er die Erhöhung prüfen kann.

Zeitpunkt der Erhöhung

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung, § 559b Abs.2 BGB.

Sonderkündigungsrecht

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein, § 561 BGB.

Beispiel: Das Mieterhöhungsverlangen geht dem Mieter am 01.03.2017 zu. Die Überlegungsfrist des Mieters geht also bis zum 31.05.2017. Er kündigt bereits am 27.04.2017 sein Mietverhältnis. Auf Grund seinen Sonderkündigungsrechts kann er schon zum 30.06.2017 kündigen.

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Ihr Team vom Bürgerratgeber

Fazit

Sollte der Vermieter mit einem Mieterhöhungsverlangen auf sie zu kommen, so sollten Sie den Vorgang nicht prüfungslos hinnehmen. Messen Sie die Wohnung nach und vergleichen Sie Ihre Werte mit denen des Erhöhungsschreibens. Auf Grund einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen sollten Sie sich die Rechnungen zeigen lassen, die Grundlage der Mieterhöhung sind. Seien Sie durchaus kritisch. Holen Sie notfalls rechtskundigen Rat ein.

(1) BGH, Urteil v. 18.11.2015 – VIII ZR 266/14

(1a) Amtsgericht Ludwigsburg, Urteil v. 29.12.2016 – 7 C 1931/16

(2) LG Berlin, Urteil v. 10.03.2017 – 63 S 248/16

Letzte Überarbeitung am 14.09.2017


Wichtige Vorschriften: §§ 557 ff. BGB, § 561 BGB,