Mietschulden – “So vermeiden Sie den Rauswurf”


Trotz weitreichender Konsequenzen kommt es immer wieder vor, dass Mieter Ihre Miete nicht bezahlen. Egal wie schlecht es in Ihrem Portemonnaie aussieht, dies sollten Sie unbedingt vermeiden. Im schlimmsten Fall droht Ihnen der Wohnungsverlust und Sie landen sprichwörtlich auf der Straße. Falls Sie dennoch irgendwann einmal in Mietzahlungsschwierigkeiten geraten, so zeigen wir Ihnen, was Sie tun können um zumindest das Schlimmste zu verhindern.

Gütliche Einigung mit dem Vermieter

Jeder kann einmal durch außergewöhnliche Umstände in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Lassen Sie das Kind nicht erst in den Brunnen fallen, bevor Sie etwas unternehmen. Kommt es einmal vor, dass Sie Ihre Miete nicht bezahlen können, sollten Sie aktiv auf Ihren Vermieter zugehen. Gehören Sie zu den Mietern, die Ihrer Zahlungsverpflichtung ansonsten nachkommen und mit denen Ihr Vermieter keinerlei Probleme hat, so wird er sich natürlich nicht darüber freuen aber er wird sich in aller Regel auch nicht einer vernünftigen Einigung verschließen. Bitten Sie Ihren Vermieter also einer Ratenzahlung zuzustimmen. Machen Sie Ihm ein vernünftiges Angebot. Verfahren Sie nach dem Motte Leben und Leben lassen. Gerne können Sie hierfür unser Musterschreiben zur Ratenzahlung nutzen.

Alternativ können Sie Freunde und Verwandte bitten, Ihre Mietschulden im Rahmen eines Darlehens zu übernehmen. Schließen Sie im Gegenzug eine Vereinbarung zur ratenweisen Tilgung des Darlehens. Seien Sie aber so fair und bitten Sie Ihre Freunde und Verwandte nur dann um ein Darlehen, wenn Sie auch wirklich beabsichtigen dies zurückzuzahlen. Dies kommt leider nicht immer vor.

Sofern das Kind aber schon in den Brunnen gefallen ist und der Vermieter hat Ihre Wohnung schon gekündigt oder gar eine Räumungsklage eingereicht so haben Sie nur noch zwei Möglichkeiten Ihre Wohnung zu behalten. Die Mietschuldenübernahme durch das Jobcenter oder durch das Sozialamt.

Praxistipp: Sollten Sie bereits Leistungen vom Jobcenter oder vom Sozialamt für Ihre laufenden Mietzahlungen erhalten und Probleme damit haben Ihre Mietzahlungsverpflichtungen einzuhalten, so bitten Sie die Behörde die Mietzahlung direkt an den Vermieter vorzunehmen. In aller Regel werden so keinerlei Mietschulden anfallen.

Mietschuldenübernahme durch das Jobcenter

Nur für den Fall, dass Sie bereits Arbeitslosengeld II für den Bedarf für Unterkunft und Heizung erhalten, können auch Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Sie sollen übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht, § 22 Abs. 9 SGB II.

Ferner dürfen Sie über keinerlei Vermögen verfügen, aus dem die Mietschulden beglichen werden können.

Sollten Sie also die fristlose Kündigung für Ihre Wohnung erhalten haben oder der Vermieter bereits eine Räumungsklage eingereicht hat, so können Sie einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden beim Jobcenter stellen. Eine Ablehnung Ihres Antrages sollte in einem solchen Fall grundsätzlich nicht erfolgen. Ein Rechtsanspruch besteht jedoch dafür nicht. Eine Übernahme der Mietschulden erfolgt jedoch in aller Regel, sofern bisher keine Mietschulden aufgetreten sind und wenn die Wohnungsmiete angemessen ist. Ferner muss die zukünftige Mietzahlung gesichert sein.

Gerne können Sie hierfür unseren Musterantrag nutzen. Reichen Sie mit Ihrem Antrag auf Mietschuldenübernahme die folgenden Unterlagen in Kopie ein.

  • Die Kündigung oder Räumungsklage
  • aktuelle Aufstellung über den Mietrückstand – wenn nicht vorhanden, bitte beim Vermieter nachfragen
  • Einkommensnachweise – sofern vorhanden, z. B. Gehaltsabrechnungen,
    Kontoauszüge der letzten drei Monate

Sollte das Jobcenter noch weitere Informationen und Belege von Ihnen benötigen, so wird man diese von Ihnen anfordern. Achten Sie wie immer darauf, dass Sie den Nachweis Ihrer Antragsstellung im Streitfall erbringen können.

Darlehen: Bitte beachten Sie weiterhin, dass Sie die Geldleistungen zur Mietschuldentilgung grundsätzlich nur als Darlehen erhalten sollen, § 22 Abs. 8 S. 3 SGB II.

Geht bei einem Gericht sogar eine Klage auf Räumung von Wohnraum im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses ein, so informiert das Gericht das örtlich zuständige Jobcenter unverzüglich und teilt folgendes mit:

  • den Tag des Eingangs der Klage
  • die Namen und die Anschriften der Parteien
  • die Höhe der monatlich zu entrichteten Miete
  • die Höhe des geltend gemachten Mietrückstandes und der geltend gemachten Entschädigung
  • den Termin zur mündlichen Verhandlung, sofern dieser bereits bestimmt ist.
    Die Übermittlung unterbleibt, wenn die Nichtzahlung der Miete nach dem Inhalt der Klageschrift offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit der Mieterin oder des Mieters beruht.

Mietschuldenübernahme durch das Sozialamt

In den Fällen, in denen das Jobcenter nicht für die Mietschuldentilgung in Betracht kommt, können Sie sich an das örtlich zuständige Sozialamt wenden.

Schulden können jedoch nur übernommen werden, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Sie sollen übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht, § 36 Abs. 1 SGB XII.

Sollten Sie also die fristlose Kündigung für Ihre Wohnung erhalten haben oder der Vermieter bereits eine Räumungsklage eingereicht haben, so können Sie einen Antrag beim Sozialamt auf Übernahme der Mietschulden stellen. Eine Ablehnung Ihres Antrages sollte in einem solchen Fall grundsätzlich nicht erfolgen. Ein Rechtsanspruch dafür besteht jedoch nicht. Eine Übernahme der Mietschulden erfolgt jedoch in aller Regel, sofern bisher keine Mietschulden aufgetreten sind und wenn die Wohnungsmiete angemessen ist. Ferner muss die zukünftige Mietzahlung gesichert sein.

Gerne können Sie hierfür unseren Musterantrag nutzen. Reichen Sie mit Ihrem Antrag auf Mietschuldenübernahme die folgenden Unterlagen in Kopie ein.

  • Mietvertrag
  • Die Kündigung oder Räumungsklage
  • aktuelle Aufstellung über den Mietrückstand – wenn nicht vorhanden, bitte beim Vermieter nachfragen
  • Einkommensnachweise – sofern vorhanden, z.B. Gehaltsabrechnungen
  • Kontoauszüge der letzten drei Monate

Sollte das Sozialamt noch weitere Informationen und Belege von Ihnen benötigen, so wird man diese von Ihnen anfordern. Achten Sie wie immer darauf, dass Sie den Nachweis Ihrer Antragsstellung im Streitfall erbringen können.

Beihilfe oder Darlehen: Geldleistungen können als Beihilfe oder als Darlehen erbracht werden. Die Beihilfe muss nicht zurückgezahlt werden. Grundsätzlich erfolgt die Leistung in Form eines Darlehens. Sollte die Rückzahlung nur dann möglich sein, wenn der Leistungsempfänger danach weiterhin Leistungen der Sozialhilfe erhält, so ist die Leistung als Beihilfe zu erbringen. Die Leistung kann auch in Form eines Teildarlehens und einer Teilbeihilfe erfolgen.

Geht bei einem Gericht eine Klage auf Räumung von Wohnraum im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses ein, teilt das Gericht dem zuständigen örtlichen Träger der Sozialhilfe unverzüglich Folgendes mit:

  • den Tag des Eingangs der Klage
  • die Namen und die Anschriften der Parteien
  • die Höhe der monatlich zu entrichteten Miete
  • die Höhe des geltend gemachten Mietrückstandes und der geltend gemachten Entschädigung
  • den Termin zur mündlichen Verhandlung, sofern dieser bereits bestimmt ist.

Die Übermittlung unterbleibt, wenn die Nichtzahlung der Miete nach dem Inhalt der Klageschrift offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit des Mieters beruht.

Verjährung der Mietschulden

Sollte sich der Mieter weigern, seine Mietschulden zu begleichen, so bleibt dem Vermieter letztlich nur der Gang vor das Gericht um zu seinem guten Recht zu kommen. Hierfür hat er drei Jahre Zeit, § 195 BGB.

Sie beginnt in der Regel mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist bzw. der Vermieter von den, den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen, § 199 BGB.

Beispiel: Die Mietschulden entstehen in den Monaten Februar-April 2016. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres 2016 und läuft bis zum Ende des Jahres 2019. Ab dem 01.01.2020 könnten Sie sich auf die Einrede der Verjährung berufen.

Alle weiteren Informationen zum Thema Verjährung erhalten Sie in unserer Rubrik: Verjährung

Räumungsschutzantrag

Wenn das Kind schon richtig in den Brunnen gefallen ist und der Gläubiger bereits ein Räumungsurteil gegen Sie erwirkt hat, so haben Sie unter besonderen Umständen noch die Möglichkeit die Zwangsräumung – zumindest vorübergehend – zu verhindern.

Dazu können Sie einen Räumungsschutzantrag, gem. § 765a ZPO, beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Sofern der Räumungsantrag bewilligt wird, können sie als Mieter noch eine Weile, in aller Regel jedoch nicht auf unbestimmte Zeit, in der Wohnung verbleiben. Den Antrag dafür können Sie grundsätzlich selber stellen. Wie Sie dies tun können und was Sie hierzu alles wissen solllten (mit Muster), erfahren Sie hier: Räumungsschutzantrag – “Das letzte Mittel”.

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Euer Team vom Bürgerratgeber

Fazit

Vermeiden Sie es tunlichst Mietschulden anzuhäufen. Versuchen Sie immer zunächst einmal eine vernünftige Lösung mit Ihrem Vermieter zu finden. Bevor Sie obdachlos werden, sollten Sie sich an das Sozialamt oder das Jobcenter wenden. Sie sind mit Sicherheit nicht der Erste, der einen solchen Schritt gehen muss.

Letzte Überarbeitung am 03.11.2017


Wichtige Vorschriften: § 22 Abs. 9 SGB II, § 22 Abs. 8 SGB II, § 36 Abs. 1 SGB XII,