Schönheitsreparaturen – “Viele Klauseln sind ungültig”

Schönheitsreparaturen
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Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Durchführung von Schönheits­reparaturen in der Mietwohnung verpflichtet, § 538 BGB. Demnach sind Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht vom Mieter zu vertreten. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Diese gesetzliche Regelung ist jedoch durch den Mietervertrag veränderbar und somit auf den Mieter übertragbar. Eine solche Regelung findet sich heute praktisch in jedem Mietvertrag unter der Rubrik Schönheitsreparaturen. Sind diese Regelungen jedoch unwirksam, so tritt wiederum die gesetzliche Regelung in Kraft. Der Mieter muss dann nicht renovieren. Was ist also zu beachten?

Regelmäßige Renovierung

Der Vermieter kann durchaus mit seinem Mieter eine Klausel vereinbaren, wonach dieser zur regelmäßigen Renovierung verpflichtet wird. Vereinbart er jedoch feste starre Fristenpläne wonach etwa das Wohnzimmer alle 5 Jahre renoviert werden muss, so ist diese unwirksam.

“Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines alleinvom Zeitablauf abhängigen Anteils an den
Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit “starrer” Abgeltungsquote), ist gemäß § 307
Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.”(1)

Eine solche starre Frist liegt demnach vor, wenn der Wortlaut keine Alternative mehr zulässt. Diese liegt jedoch vor, sobald aufweichende Formulierungen wie „in aller Regel“ oder „im Allgemeinen“ usw. enthalten sind. In einem solchen Fall bleibt die Klausel gültig, der Mieter muss weiterhin renovieren. Bitte beachten Sie, dass sich die Pflicht zur Renovierung grundsätzlich aus deren Notwendigkeit ergibt und nicht anhand von Fristen. Diese dienen nur als Anhaltspunkt.

Quotenklauseln

Mieter müssen nach der neuesten Rechtsprechung des BGH keine anteiligen Renovierungskosten zahlen, wenn sie vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle ausziehen und keine Notwendigkeit der Renovierung besteht. (4) Formularmäßige Quotenklauseln sind somit unwirksam sind. In welchem Zustand die Wohnung ursprünlich (renoviert oder unrenoviert) übergeben wurde, ist unerheblich.

Fachmännische Renovierung

Der BGH hat dazu entschieden, dass Klauseln, welche beim Auszug des Mieters eine fachmännische Renovierung fordern unwirksam sind, da Sie kurzfristige Mieter unangemessen benachteiligen.(5)

Grad der Abnutzung

Nach ständiger Rechtsprechung müssen Mieter Ihre Wohnungen bei kurzer Mietdauer oder wenn Sie mit Ihrer Wohnungn einen besonders sorgsamen Umgang pflegen, keine Schönheitsreparaturen durchführen, sofern keine Abnutzungserscheinungen vorhanden sind. Sollten die Abnutzungs- und Gebrauchsspuren unerheblich sein, so dass Sie bei lebensnaher Betrachtung gar nicht ins Gewicht fallen, so besteht ebenso keine Renovierungspflicht. (7) Die Wohnung gilt als noch renoviert.

Geht die Abnutzung darüber hinaus, so muss der Mieter die Renovierung übernehmen. Ob hierbei streichen genügt oder sogar tapezieren notwendig ist, entscheidet sich ebenfalls über den Grad der Abnutzung. Dies gilt dann aber nicht automatisch für die gesamte Wohnung, sondern nur für die renovierungsbedürftigen Teile z.B. Wände oder aber auch nur Räume.

Prüfen Sie also genau, was sie machen müssen und stimmen Sie sich mit dem Vermieter ab.
In aller Regel sind Klauseln, welche die Formulierung „Grad der Abnutzung“ verwenden auch wirksam. Werden Sie jedoch in Zusammenhang mit einem Fristenplan verwendet, so bleiben Sie nur dann gültig, wenn dieser auch flexibel ist. Die Benutzung im Zusammenhang mit einem starren Fristenplan führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Der Mieter muss dann nicht mehr renovieren.

Unrenovierte Wohnung

Sofern der Mieter in eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung einzieht und er vom Vermieter zur Durchführung der Renovierung mittels formularvertraglicher Vereinbarung verpflichtet wird, so ist dies nur dann gültig, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich zahlt. Durch den Ausgleich wird der Mieter so gestellt, als hätte er eine renovierte Wohnung übernommen.(8)

Der Ausgleich kann über eine Reduzierung der Miete oder aber auch mittels Zuschuss zu den Renovierungskosten erfolgen. Zu beachten ist hierbei, dass der Ausgleich in einem angemessenen Verhältnis zum Aufwand des Mieters stehen muss. Er muss sowohl die  Materialkosten als auch den Zeitaufwand ersetzen. Eine genaue Ermittlung kann nur im jeweiligen Einzelfall erfolgen. Die Beweislast dafür hat der Vermieter zu tragen.

Ebenso lässt sich nur im jeweiligen Einzelfall entscheiden, ob eine Wohnung als renoviert oder als unrenoviert bezeichnet werden kann. Dem Mieter ist anzuraten, entsprechende Fotos als Dokumentation herzustellen. Er muss nachweisen in welchem Zustand sich die Wohnung zum Zeitpunkt des Mietbeginns befand. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung in einem Übergabeprotokoll genau. Auch Zeugen Ihrer Renovierung könnten für Ihre Nachweisführung hilfreich sein.

Renovierungspflicht

Sollte also die Pflicht zur Renovierung durch eine Klausel wirksam auf den Mieter übertragen worden sein, so erstreckt sich die Pflicht zur Renovierung maximal nur auf das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28 Abs.4 S.3 der II. Berechnungsverordnung zur Konkretisierung der Renovierungspflicht.

Beachte: Ein Vereinbarung darüber hinaus führt zur Unwirksamkeit der Klausel.

Folgen einer unwirksamen Klausel

Sofern ein Vermieter in seinem Mietvertrag eine unwirksame Klausel benutzt, so muss er die Wohnung wieder selbst renovieren bzw. renovieren lassen. Die Kosten dafür muss er selber tragen. Als Mieter müssen Sie einer Änderung des Mietvertrages nicht zustimmen. Der Vermieter trägt auch für die Zukunft das volle Risiko einer fehlerhaften Klausel.

Geld zurück

Haben Sie als Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl Sie dies hätten nicht machen müssen, so ist der Vermieter zur Erstattung der Kosten für die Schönheitsreparaturen verpflichtet.(9)

Sofern der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst durchgeführt hat, so sind ihm vom Vermieter der Freizeitersatz, die Materialkosten sowie die Aufwendungen für Helfer in angemessenem Umfang zu erstatten. Bitte beachten Sie hierbei aber, dass die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren, § 548 Abs. 2 BGB.

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Ihr Team vom Bürgerratgeber

Fazit

Viele in Mietverträgen verwendete Klauseln sind unwirksam. Prüfen Sie Ihren Mitvertrag also genau. Nur so erfahren Sie, ob Sie zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Die Verwendung „ Grad der Abnutzung ist den meisten Fällen zulässig. Er bestimmt auch generell den Umfang der Renovierungspflicht. Grundsätzlich ist der Mieter zu Schönheitreparaturen also nur dann verpflichtet, wenn dies auch objektiv notwendig ist.

Sollten Sie als Mieter vor Vertragsschluss erkennen, dass Ihr zukünftiger Vermieter in seinem Mietvertrag eine unwirksame Klausel verwendet, so sollten Sie besser den Mund halten. Erst im Falle Ihres Auszuges berufen Sie sich dann auf die unwirksame Klausel und entgehen somit Ihrer Renovierungspflicht.

(1) BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIIIZR178/05
(2) BGH, Urteil vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06
(3) BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII. ZR95/07 und 26.09.2007 – VIIIZR 143/06
(4) BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 und 18.03.2015 – VIII ZR 21/13
(5) BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR. 308/02 und 12.09.2007 – VIII ZR316/06
(6) BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 302/07
(7) BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14
(8) BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14
(9) BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09

01.11.2016


Wichtige Vorschriften: § 535 BGB, § 538 BGB, § 548 BGB