Wohnungsangelegenheiten

Wohnungsangelegenheiten
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Wenn ein Betreuer für den Aufgabenkreis Wohnungsangelegenheiten bestellt wurde, so kann er für seinen Betreuten einen Mietvertrag abschließen und kündigen, die Betriebskostenabrechnung einsehen und überprüfen, sich um Mietmängel kümmern, den Umzug organisieren sowie den Haushalt auflösen. Was er hierbei zu beachten hat, wollen wir im Folgenden erläutern.

Im Bedarfsfall kann sich der Betreuer durchaus der Hilfe Dritter, wie etwa der eines Rechtsanwalts, zur Erfüllung seiner Aufgaben bedienen. Ein solcher Fall liegt vor, wenn auch ein nicht unter Betreuung Stehender, unter Berücksichtigung aller Umstände, einen Dritten beauftragen würde. Die Kosten dafür hat grundsätzlich der Betreute zu tragen. Kann der Betreute die Kosten dafür nicht aufbringen, so ist es möglich, je nach Verfahrensstand, Beratungshilfe oder Prozesskostenhilfe zu beantragen.

Abschluss und Kündigung des Mietvertrags

Solange der Betreute geschäftsfähig ist, sollte er seinen Mietvertrag grundsätzlich selber unterschreiben. Bei einem „normalen“ Betreuten sollte dies der Regelfall sein.

Abschluss des Mietvertrages

Auf Grund des Aufgabenkreises Wohnungsangelegenheiten kann aber auch der Betreuer für seinen Betreuten sowohl einen Mietvertrag als auch einen Heimvertrag abschließen. Einer weiteren gerichtlichen Genehmigung bedarf es im Falle eines unbefristeten Mietvertrages nicht. Bei einem befristeten Mietverhältnis, mit einer Dauer von mehr als 4 Jahren, bedarf es allerdings einer gerichtlichen Genehmigung, § 1907 Abs. 3 BGB.

Sofern der Betreuer Wohnraum des Betreuten vermieten möchte, bedarf es ebenso einer gerichtlichen Genehmigung, § 1907 Abs. 3 BGB.

Kündigung des Mietvertrages

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum, den der Betreute gemietet hat, bedarf der Betreuer der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Gleiches gilt für eine Willenserklärung, die auf die Aufhebung eines solchen Mietverhältnisses gerichtet ist, § 1907 Abs. 1 BGB.

Vor der Erteilung der gerichtlichen Genehmigung hat das Betreuungsgericht den Betreuten persönlich anzuhören, § 299 FamFG.

Auch hier sollte der Betreute die Wohnungskündigung grundsätzlich selbst vornehmen, solange er geschäftsfähig ist. Es spricht auch nichts dagegen, wenn der Betreuer die Kündigung vorschreibt und der geschäftsfähige Betreute diese lediglich unterschreibt.

Mitteilungspflicht

Treten andere Umstände ein, auf Grund derer dem Betreuten Wohnungsverlust droht, so hat der Betreuer dies dem Betreuungsgericht unverzüglich mitzuteilen, wenn sein Aufgabenkreis das Mietverhältnis oder die Aufenthaltsbestimmung umfasst, § 1907 Abs. 2 BGB. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Betreute seine Wohnung auf Grund von Mietschulden (z.B durch fristlose Kündigung oder Räumungsklage) oder aber durch anderweitige Kündigung durch den Vermieter (z.B. Eigenbedarfskündigung) verlieren könnte.

Beachte: Verschickt der Vermieter an den Betreuten eine Abmahnung oder aber sogar eine Kündigung – aus welchem Grund auch immer – so erfolgt nur dann eine wirksame Zustellung, wenn der Betreute geschäftsfähig ist. An einen geschäftsunfähigen Betreuten kann hingegen keine rechtswirksame Zustellung erfolgen. Da der Vermieter oftmals nicht weiß, ob er es mit einem geschäftsfähigen Betreuten zu tun hat oder nicht, sollte er seine Schriftstücke zu seiner eigenen Sicherheit auch immer an den Betreuer richten.

Die Auflösung der Wohnung

Wurde die Wohnung des Betreuten gekündigt, da dieser beispielsweise in ein Pflegeheim umziehen muss, so folgt nach der Kündigung die Wohnungsauflösung. Der Betreuer muss hierbei dafür Sorge tragen, dass die Wohnung rechtzeitig beräumt wird und dem Vermieter ordnungsgemäß übergeben werden kann.

Hierzu organisiert und beauftragt er in aller Regel eine Umzugsfirma. Kann der Betreute die Beräumung der Wohnung nicht bezahlen, so kann der Betreuer einen Antrag auf Kostenübernahme beim zuständigen Sozialamt stellen. Sofern es erforderlich ist, kann er auch die Übernahme der Renovierungskosten beantragen.

Zu seiner eigenen Absicherung sollte der Betreuer in jedem Fall ein Inventarverzeichnis anlegen. Darüber hinaus ist es hilfreich die Wohnungseinrichtung zu fotografieren. Zudem sollte der Betreuer in der Wohnung nach Wertsachen suchen. Ist der Betreute noch geschäftsfähig, so kann sich der Betreuer vom Betreuten eine Erklärung unterzeichnen lassen indem dieser festlegt, was mit seinen Sachen passieren soll.

Einige Sachen und Möbelstücke können sicherlich mit ins Heim genommen werden. Sprechen Sie hierzu mit den verantwortlichen Heimmitarbeitern. Der übrige Hausrat kann, je nach Qualität und Nachfrage verkauft, gespendet/ verschenkt oder aber auch entsorgt werden. Darüber hinaus könnte der Betreuer bei den Angehörigen nachfragen, ob diese etwas aus der Wohnung haben wollen.

Hinweis: An dieser Stelle möchten wir ausdrücklich darauf hinweisen, dass der Betreuer keineswegs dazu verpflichtet ist, selbst den Umzug vorzunehmen oder die Wohnung zu streichen und zu säubern.

Wohnungszutritt

Nach Art. 13 Grundgesetz ist die Wohnung unverletzlich. Dies gilt auch gegenüber dem Betreuer, d. b. dieser darf die Wohnung des Betreuten, nicht gegen dessen Willen ohne eine besondere betreuungsgerichtliche Erlaubnis betreten.

“Bei dem Betreten der Wohnung des Betreuten gegen dessen Willen handelt es sich um einen hoheitlichen Eingriff in das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG), da der Betreuer nicht als Privatperson auftritt, sondern kraft staatlicher Ermächtigung eine Aufgabe der öffentlichen Fürsorge wahrnimmt (BVerfGE 10, 302; BVerfGE 58, 208; BGHZ 145, 297 = FamRZ 2001, 149).” (1)

§ 1896 BGB gibt also grundsätzlich keine gesetzliche Grundlage dafür, den Betreuer zu ermächtigen, das Wohnhaus des Betreuten gegen dessen Willen zwangsweise öffnen zu lassen, um es – etwa zu Verkaufszwecken – zu betreten. (2)

Möchte der Betreuer die Wohnung des Betreuten gegen dessen Willen betreten, so benötigt er neben dem Aufgabenkreis „Wohnungsangelegenheiten“ noch den gesonderten Aufgabenkreis „ Zutritt zur Wohnung“.

Einen solchen Aufgabenkreis wird das Betreuungsgericht jedoch nur erteilen, wenn eine solche Zwangsmaßnahme im Einzelfall unbedingt erforderlich ist und kein anderes Mittel zur Verfügung steht. Dies könnte etwa der Fall sein, wenn dringende Reparaturen in der Wohnung erforderlich sind oder wenn die Wohnung entmüllt werden muss, da eine erhebliche Gefahr für die Gesundheit des Betreuten durch die Vermüllung besteht. (3)

Sollte jedoch ein Notstand vorliegen, so darf der Betreuer die Wohnung des Betreuten auch gegen dessen Willen betreten. Dies ist etwa der Fall, wenn sich der Betreute in Lebensgefahr befindet oder eine Überschwemmung droht.

“Ein derartiger Grundrechtseingriff kann ohne spezialgesetzliche Grundlage nur unter den Voraussetzungen des Art. 13 Abs. 7 Alt. 1 GG gerechtfertigt sein, wenn unmittelbar eine gemeine Gefahr oder eine Lebensgefahr für einzelne Personen abgewendet werden soll (vgl. OLG Schleswig-Holstein, FamRZ 2008, 918).” (4)

Alles in allem ist der Betreute also nicht verpflichtet dem Betreuer Zutritt zu seiner Wohnung zu verschaffen. Das gilt auch, wenn der Betreuer den Aufgabenkreis                      „Wohnungsangelegenheiten“ hat.

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Ihr Team vom Bürgerratgeber

(1) LG Darmstadt, Beschluss vom 14.03.2012 – 5 T 128/11                                           (2) Schlesw.-Holst. OLG, Beschluss vom 7. 11. 2007 – 2 W 196/07
(3) BayObLG, Beschluss vom 19.06.2001 AZ: 3Z BR 125/01                                            (4) LG Darmstadt, Beschluss vom 14.03.2012 – 5 T 128/11

Letzte Überarbeitung am 15.06.2017


Wichtige Vorschriften:§ 1896 BGB, § 1907 BGB, Art. 13 GG, § 299 FamFG