Wohnungsrückgabe – “Das sollte jeder Mieter wissen”

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Wohnungsuebergabe | fotolia.com

Wenn das Mietverhältnis beendet wurde, dann muss die Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ordnungsgemäß zurückgegeben werden, § 546 Abs. 1 BGB. Doch was bedeutet es, die Wohnung ordnungsgemäß zurückzugeben und bis wann muss die Wohnungsrückgabe eigentlich erfolgen? Welche Rechte hat der Mieter und welche der Vermieter? Wir haben uns mit der Problematik beschäftigt und wollen etwas Licht ins Dunkel bringen.

Bis wann muss die Wohnungsrückgabe erfolgen?

Die Wohnungsrückgabe muss spätestens bis zum Ende der Kündigungsfrist erfolgen. Wenn möglich, sollten sie die Übergabe nicht erst auf den letzten Drücker machen. Vereinbaren Sie rechtzeitig einen Termin für die Rückgabe der Wohnung. Es empfiehlt sich einfach genügend Zeit einzuplanen, um nach der Übergabe gegebenenfalls noch Nacharbeiten vornehmen zu können. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie ein Vorabnahme mit dem Vermieter durchführen. Dadurch schaffen Sie Klarheit hinsichtlich der noch zu erledigenden Aufgaben. Wann Sie die Wohnung letztlich übergeben, bleibt Ihnen überlassen. Das Landgericht Bonn hielt sogar eine Rückgabe der Wohnung drei Monate vor Mietende für zulässig. (1)

Bitte beachten sie, dass grundsätzlich alle Details zur Wohnungsrückgabe zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart werden können.

Entfernung aller Einrichtungsgegenstände

Um die Wohnung ordnungs- und fristgemäß an den Vermieter zurückzugeben, muss der Mieter grundsätzlich alle Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung entfernen. Unterlässt er dies, so liegt lediglich eine Teilräumung der Mietwohnung vor. Der Mieter muss mit Schadensersatzforderungen des Vermieters und mit Weiterzahlung der Miete in Form einer Nutzungsentschädigung rechnen, wenn die Wohnung nicht pünktlich zurückgegeben wird. Im vorliegenden Fall ließ der Mieter eine Waschmaschine sowie eine Einbauküche in der Wohnung zurück. Dies liege deutlich über der Bagatellgrenze, wonach es durchaus zulässig sein kann, wenige ohne großen Aufwand zu entsorgende Gegenstände in der Wohnung zu belassen. (2)

Zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung gehört grundsätzlich auch der Rückbau etwaiger Einbauten des Mieters. Auch hier empfiehlt es sich rechtzeitig mit dem Vermieter über die entsprechende Vorgehensweise zu sprechen.

Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Durchführung von Schönheits­reparaturen in der Mietwohnung verpflichtet, § 538 BGB. Demnach sind Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht vom Mieter zu vertreten. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Diese gesetzliche Regelung ist jedoch durch den Mietervertrag veränderbar und somit auf den Mieter übertragbar. Eine solche Regelung findet sich heute praktisch in jedem Mietvertrag unter der Rubrik Schönheitsreparaturen. Sind diese Regelungen jedoch unwirksam, so tritt wiederum die gesetzliche Regelung in Kraft. Der Mieter muss dann nicht renovieren.

Prüfen Sie Ihren Mitvertrag also genau. Nur so erfahren Sie, ob Sie überhaupt zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Die Verwendung „ Grad der Abnutzung ist den meisten Fällen zulässig. Er bestimmt auch generell den Umfang der Renovierungspflicht. Grundsätzlich ist der Mieter zu Schönheitreparaturen also nur dann verpflichtet, wenn dies auch objektiv notwendig ist.

Viele interessante Informationen zu den Schönheitsreparaturen erfahren Sie in unserem Artikel: Schönheitsreparaturen – “Viele Klauseln sind ungültig”.

Reparatur von Schäden

Grundsätzlich hat jeder, der einem anderen einen Schaden zufügt, diesen auch zu ersetzen. Dies gilt grundsätzlich auch im Mietrecht. Um festzustellen, welche Schäden sie reparieren müssen, sollten Sie einen Blick in das Übergabeprotokoll zum Mietbeginn werfen. Dort bereits aufgeführte Schäden brauchen Sie selbstverständlich nicht ersetzen.

Achten sie bitte auch darauf, dass auch zur Wohnungsrückgabe eine Übergabeprotokoll angefertigt wird. In diesem sollte wiederum der Wohnungszustand dokumentiert werden. Machen Sie gegebenenfalls Fotos. Dadurch können Sie späteren Nachforderungen des Vermieters vorbeugen.

Bitte beachten Sie, dass Sie grundsätzlich nicht verpflichtet sind Schäden zu beseitigen, die lediglich durch ihre vertragsgemäße Benutzung entstanden sind. Dies ist etwa der Fall, wenn der mitgemietete Teppichboden entsprechende Laufspuren enthält.

Schlüsselherausgabe

Der Mieter hat grundsätzlich alle sich in seinem Besitz befindlichen Schlüssel (Wohnungs-, Haustür-, Briefkasten oder Kellerschlüssel) an den Vermieter herauszugeben. Fehlt lediglich ein Schlüssel, so steht dies angesichts der Menge der Schlüssel einer wirksamen Rückgabe der Wohnung nicht entgegen, so zumindest das Oberlandesgericht Düsseldorf. (3)

Darauf sollten Sie sich jedoch nicht verlassen. Geben Sie einfach alle Schlüssel zurück, die sie haben. Haben Sie einen oder mehrere Schlüssel verloren, so sollten Sie dies dem Vermieter mitteilen. Können die Schlüssel nicht persönlich übergeben werden, so können Sie die Schlüssel auch zum Wohn- oder Firmensitz des Vermieters schicken. Bitte achten Sie wie immer darauf, dass Sie in einem solchen Fall den Zugang der Schlüssel beim Vermieter beweisen können.

Für den Vermieter muss die Schlüsselrückgabe klar erkennbar sein, dass Sie den Wohnungsbesitz aufgeben wollen.

Wie ist die Wohnung zurückzugeben?

Die Wohnung ist grundsätzlich besenrein zu übergeben. Dies bedeutet, dass grobe Verschmutzungen und/ oder Klebereste an Fenstern oder auf den Fußbodenbelegen zu entfernen sind. Die Fenster müssen hingegen nicht frisch geputzt werden, so wie manche Vermieter es verlangen. Bohrlöcher etc. sollten mit Spachtelmasse gefüllt und geglättet werden. Unter Umständen sollten Sie einmal grob durchwischen.

Betrachten Sie die Sache am am besten einmal mit Ihrem gesunden Menschenverstand und fragen Sie sich, ob sie die Wohnung so selber zurücknehmen würden? Wenn Sie diese Frage getrost mit ja beantworten können, dann liegen Sie wahrscheinlich richtig. Denken Sie immer daran, ein Rechtsstreit mit dem Vermieter kann teuer werden und eine Menge Zeit kosten. Überlegen sie sich also gut, ob sie wegen der einen oder anderen Arbeitsstunde einen Streit provozieren wollen.

Übergabeprotokoll

Bitte achten Sie darauf, dass Sie zu jeder Wohnungsrückgabe ein Übergabeprotokoll anfertigen. Dies schützt Sie vor späteren bösen Überraschungen. Sie wollen doch nicht, dass ihnen auf einmal Schäden zugerechnet werden, welche erst nach Rückgabe der Wohnung entstanden sind, oder? Zudem sollten Sie Fotos vom Zustand der Wohnung machen.

Einen gesetzlichen Anspruch auf Anfertigung eines Übergabeprotokolls haben aber sowohl der Mieter als auch der Vemieter nicht! Weigert sich der Vermieter, beim Übergabeprotokoll mitzuwirken, sollten Sie einen neutralen Zeugen hinzuziehen, welcher die Übergabe mit ihnen gemeinsam protokolliert. Denken Sie immer daran, Vorsorge ist besser als Nachsorge.

Was tun, wenn der Vermieter die Wohnungsabnahme verweigert?

Zunächst einmal möchte ich anmerken, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, die Wohnungsrückgabe zu verweigern, weil die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden oder weil ein Schlüssel verloren gegangen ist. Gleiches gilt in aller Regel auch bei einer verwahrlosten oder sogar zerstörten Wohnung. In solchen Fällen findet die Wohnungsrückgabe trotzdem wirksam statt. Die Schadensersatzanspruch des Vermieters, etwa für eine neue Schließanlage oder die Reparatur und Reinigung der zerstörten oder verwahrlosten Wohnung bleiben darüber hinaus natürlich bestehen.

Was tun, wenn der Vermieter nicht zur Rückgabe erscheint oder nicht erreichbar ist?

In einem solchen Fall sollten Sie sich zunächst einmal einen Zeugen zur Hilfe nehmen. Mit ihm gemeinsam sollten Sie ein Übergabeprotokoll anfertigen auf dem der Zustand der Wohnung dokumentiert ist. Machen Sie genügend Fotos um den Wohnungszustand zu belegen. Sowohl der Mieter als auch der Zeuge sollten das Übergabeprotokoll unterzeichnen.

Werfen Sie eine Kopie des Übergabeprotokolls, inklusive einer Aufforderung zur Rückzahlung der Mietkaution sowie alle Schlüssel in einem verschlossenen Umschlag, im Beisein Ihres Zeugen, in den Postkasten des Vermieters.

Rechtsfolgen einer nicht erfolgten oder verspäteten Wohnungsrückgabe

Wenn der Mieter die Wohnung nicht oder nicht rechtzeitig an den Vermieter zurückgibt, so muss er mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen und Nutzungsentschädigungsansprüchen des Vermieters rechnen.

Darüber hinaus kann er eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen. Erst nach dessen Rechtskraft darf er die Wohnung auch gegen den Willen des Mieters mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers betreten.

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Ihr Team vom Bürgerratgeber

Fazit

Wenn Sie Ihre Wohnung gekündigt haben, so sollten Sie unbedingt auf eine rechtzeitige Wohnungsrückgabe achten. Vereinbaren Sie am Besten einen Vorabnahmetermin mit dem Vermieter. Fertigen Sie zu ihrer eigenen Sicherheit ein Übergabeprotokoll an.

(1) Landgericht Bonn, Urteil vom 05.06.2014, Az. 6 S 173/13

(2) Amtsgericht Münster, Urteil vom 26.04.2013, Az. 28 C 3962/11

(3) Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 27.04.2006, Az. I-24 U 152/05

 Letzte Überarbeitung am 15.07.2017

Wichtige Vorschriften: § 535 BGB, § 538 BGB, § 546 BGB