Hausordnung – “Ergänzung zum Mietvertrag” 

Manche hängen im Hausflur, manche sind Teil des Mietvertrages – Die Hausordnung. In ihr soll das Zusammenleben der Mieter für alle verbindlich und einheitlich geregelt werden. Sie enthällt beispielsweise Regelungen zu Ruhezeiten, zur Treppenhausreinigung oder zum Abstellen von Fahrrädern. Doch manche Hausordnungen übertreiben es einfach und greifen sehr weit in die Persönlichkeitsrechte der Mieter ein. An diesem Punkt stellt sich dann die Frage, was darf überhaupt alles durch eine Hausordnung geregelt werden? Macht es eigentlich einen Unterschied, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist oder lediglich im Hausflur aushängt? Fragen über Fragen, die wir Ihnen in gerne beantworten.

Bestandteil des Mietvertrages oder Aushang im Treppenhaus?

Es ist von entscheidender Bedeutung, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist oder lediglich im Treppenhaus aushängt. Nur wenn der Mietvertrag ausdrücklich Bezug auf die Hausordnung nimmt, dürfen dem Mieter weitergehende Pflichten übertragen werden. Die Hausflurreinigung etwa wird nur dann zur Mieterpflicht, wenn Sie direkt im Mietvertrag vereinbart wurde oder Bestandteil einer Hausordnung ist, welche selbst ausdrücklich Teil des Mietvertrages ist.

Am verpflichtenden Charakter der Hausordnung fehlt es aber, wenn diese lediglich als Aushang im Flur oder ohne ausdrücklichen Bezug auf den Mietvertrag an den Mieter herangetragen wurde. In einem solchen Fall darf die Hausordnung lediglich “ordnende Regelungen” wie etwa Ruhezeiten oder Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume enthalten.

Kenntnisnahme des Mieters

Um wirksamer Vertragsbestandteil des Mietvertrages zu werden, muss der Mieter die Möglichkeit haben, von der Hausordnung Kenntnis zu erlangen. In aller Regel wird die Hausordnung deshalb dem Mietvertrag als Anhang beigefügt. Die Kenntnissnahme von der Hausordnung wird hierbei gesondert vom Mieter per Unterschrift bestätigt.

Vorrang individueller Vereinbarungen

Bitte beachten Sie, dass individuelle Vereinbarungen aus dem Mietvertrag Vorrang vor der allgemeinen Hausordnung haben. Beispiel: Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass jemand sein Fahrrad im Hausflur abstellen darf, so hat das allgemein gültige Verbot aus der Hausordnung für ihn keinerlei Bedeutung.

Was regelt die Hausordnung?

Die Hausordnung ist nicht dafür da, um vertragliche Rechte und Pflichten des Mieters, außerhalb des Mietvertrages, neu zu begründen. Dies ist nur über den Mietvertrag möglich. Über die Hausordnung erfolgt also lediglich die nähere Ausgestaltung der über den Mietvertrag vereinbarten Rechte und Pflichten. Ob der Vermieter davon letztlich Gebrauch macht, bleibt ihm überlassen.

Wichtig hierbei ist: Die Hausordnung darf weder gegen geltendes Recht verstoßen, noch den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken.

Diese Regelungen dürfen in die Hausordnung!

Üblicherweise werden in einer Hausordnung die folgende Punkte geregelt:

Ruhezeiten

In jeder Hausordnung finden sich Regelungen zu Ruhezeiten. Diese sind in aller Regel zwischen 22 bis 07 Uhr und von 13 bis 15 Uhr sowie ganztags an Sonn- und Feiertagen. Während dieser Zeiten sind beispielsweise Tätigkeiten wie Rasen mähen, Bohren, oder das Spielen von Musikinstrumenten zu unterlassen. Dies hat jedoch nicht zur Folge, dass Sie garnichts mehr machen dürfen. Solange sie sich an die Zimmerlautstärke halten, ist grundsätzlich alles erlaubt. Bei einem Verstoß ist jeder Mieter berechtigt, vom Ruhestörer die Einhaltung der Ruhezeiten zu verlangen. Alles weitere zum Thema Ruhezeiten erfahren Sie hier: Ruhestörung – „So wehren Sie sich“

Haussicherheit

In diesem Bereich der Hausordnung werden üblicherweise Regelungen zum Verschluss der Haustüren, Kellereingänge, Garagen oder anderweitigen Zugängen zu Mietobjekt getroffen. Auch Regelungen zum Brandschutz oder zum Freihalten von Fluchtwegen finden sich hier. Dort finden sich auch Festlegungen zum Grillen im Garten, auf der Terasse oder auf dem Balkon.

Bitte beachten Sie, dass die Haustür nicht abgeschlossen werden darf, da Bewohnern im Brandfall somit der Fluchtweg versperrt wird.

Reinigungsaufgaben

Hier finden sich Regelungen hinsichtlich der Treppen- und Gehwegreinigung, der Müllentsorgung und der Streupflicht. So wird etwa geregelt, wie oft und wann jeder Mieter für die Treppenreinigung verantwortlich ist, wie mit dem Haus- und Sperrmüll zu verfahren ist oder wer sich wann um den Winterdienst zu kümmern hat. Wenn die Hausreinigung von den Mietern übernommen werden soll, so muss dies jedoch direkt im Mietvertrag verankert sein oder die Hausordnung zumindest Bestandteil des Mietvertrages sein.

Haustiere

Hier sind Regelungen zur Haustierhaltung enthalten. Dies kann z.B. ein Verbot für Kampfhunde oder auch ein Verbot für die Haltung von mehr als zwei Hunden sein. Darüber hinaus finden sich dort auch Hinweise bezüglich der Aufsichts-und Leinenppflicht oder wie mit Verunreinigungen zu verfahren ist. Alles weitere zum Thema Haustiere erfahren Sie hier: Haustierhaltung in der Mietwohnung

Kinder

Grundsätzlich gilt: Kinder dürfen nicht durch den Vermieter über die Hausordnung am Spielen gehindert werden. Jedoch ist es möglich, dass er das Spielen in bestimmten Bereichen, z. B. Garage, aus Sicherheitsgründen untersagt. Darüber hinaus sind natürlich die Ruhezeiten einzuhalten. Zudem kann der Vermieter Kinder nicht über die Hausordnung am musizieren hindern.

Gartenflächen

Nur, wenn es vertraglich vereinbart wurde, haben Mieter auch das Recht die Gartenflächen mitzubenutzen. Was im Garten erlaubt ist und was nicht, wird dann in aller Regel in der Hausordnung festgelegt, z.B. Grillen, Fahrräder abstellen oder auch das Aufstellen von Gartenmöbeln.

Parabolantenne

Der Vermieter kann das Anbringen einer Parabolantenne erlauben oder verbieten. Bitte beachten Sie, dass für das Anbringen der Parabolantenne die Genehmigung des Vermieters erforderlich ist. Alles weitere zum Thema Parabolantenne erfahren Sie hier: Balkon – „Darauf sollten Sie achten“

Grillen

Grillen ist für Mieter grundsätzlich gestattet. Jedoch kann der Vermiter das Grillen auf dem Balkon, der Terase oder dem Garten einschränken oder verbieten. Daran sollten Sie sich auch halten. Sie riskieren eine Anmahnung oder gar Kündigung. Alles weitere zum Thema Grillen erfahren Sie hier. Grillen – „Des Deutschen liebste Freizeitbeschäftigung“

Nutzung der Gemeinschaftsräume

Hier finden sich Regelungen wie mit Gemeinschaftsräumen wie etwa Waschküche, Abstellräume oder Dachboden zu verfahren ist.

Diese Regeleungen haben nichts in der Hausordnung zu suchen!

Die nachfolgenden Punkte haben nichts in der Hausordnung zu suchen und sind daher unwirksam. Sie sind unangemessen, benachteiligen den Mieter übermaßen oder greifen massiv in die Presönlickeitsrechte des Mieters ein:

• Übernachtungsverbote für Besucher des Mieters
• Grundsätzliches Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr
• Generelles Kinderwagenverbot für den Hausflur
• Besuchsverbot
• Generelles Zutrittsrecht des Vermieters in die Wohnung des Mieter
• Verbot der Fahrstuhlnutzung während der Nachtstunden
• Festlegung der Zimmertemperatur in der Wohnung des Mieters
• Verbot von Kinderlärm
• Verbot der Waschmaschinennutzung außerhalb der Ruhezeiten

Änderungen der Hausordnung

Sofern die Hausordnung Teil des Mietvertrages ist, kann diese nicht einseitig geändert werden. Für das Wirksamwerden der Änderung ist die Zustimmung des Mieters notwendig. Das Aufhängen der neuen Hausordnung im Hausflur genügt in dem Fall somit nicht.

Nur wenn die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrages ist, kann der Vermieter eine einseitige Änderung über einen Aushang im Treppenhaus vornehmen. Bitte beachten Sie, dass er aber nur die bereits oben erwähnten “ordnenden Regelungen” verändern darf.

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Ihr Team vom Bürgerratgeber

Fazit

Bei einem Verstoß gegen die Hausordnung müssen Sie nicht sofort mit einer Kündigung rechnen, vor allem dann nicht, wenn es sich um einen Bagatellverstoß handelt, etwa weil Sie mal die Reinigung des Hausflurs vergessen haben. Dennoch sollten Sie sich, wenn möglich, an die Hausordnung halten.

Letzte Überarbeitung am 14.08.2017