Untervermietung – “Fast jeder hat das Recht dazu”

Untervermietung
Untervermietung | fotolia.com

Hin und wieder kommt es vor, dass Mieter ihre Wohnung untervermieten wollen. Die Gründe dafür können vielfältig sein, etwa um vorübergehend einen Angehörigen aufzunehmen oder aber auch um die eigenen Mietkosten zu senken. Wie auch immer, in jedem Fall gibt es, wie so oft, einiges zu beachten. Was Sie als Mieter wissen sollten, erfahren Sie nachfolgend.

Der Untermietvertrag

Der Untermietvertrag regelt das Rechtsverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Mit ihm wird entweder die Untervermietung der gesamten Wohnung oder der teilweisen Untervermietung der Wohnung nach § 553 BGB verbindlich niedergeschrieben. Er ist rechtlich selbständig, in einigen Punkten jedoch an den Hauptmietvertrag gekoppelt.

Praxistipp: Dem Untermieter ist anzuraten, dass er sich vor Unterzeichnung des Untermietvertrages davon überzeugt, das der Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung eingeholt hat, denn nur dann ist er auch wirklich zur Untervermietung berechtigt.

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Bitte beachten Sie, dass zwischen dem Vermieter und dem Untermieter kein Vertragsverhältnis besteht. Darüber hinaus sollte sich der Hauptmieter dessen bewusst sein, dass nur er dem Vermieter gegenüber im Schadenfall haftet, auch wenn der Untermieter den Schaden verursacht hat, § 540 Abs. 2 BGB. Der Hauptmieter hat in einem solchen Fall einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Untermieter.

Miethöhe

Die Miethöhe für das Untermietverhältnis ist frei verhandelbar. Eine Begrenzung durch den Hauptmietvertrag besteht demnach nicht. Es ist dem Hauptmieter somit sogar gestattet, Gewinn durch das Untermietverhältnis zu erwirtschaften.

Bitte beachten Sie, dass der Vermieter auf Grund des Untermietverhältnisses ebenfalls berechtigt ist, einen angemessenen Untermietzuschlag auf die Hauptmiete zu erheben.

Kündigung Untermietvertrag

Bei der Kündigung in einem Untermietverhältnis gelten grundsätzlich die gleichen Vorschriften wie bei einem normalen Mietverhältnis.

Die ordentliche Kündigung des Untermietvertrages

Wurde für die gesamte Wohnung ein Untermietvertrag vereinbart, so benötigt der Hauptmieter ein berechtiges Interesse gem. § 573 BGB zur Kündigung. Dies liegt unter anderem vor, wenn der Untermieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Darüber hinaus hat sich der Hauptmieter an die gesetzliche Kündigungsfrist zu halten. Diese beträgt grundsätzlich drei Monate.

Wurde hingegen nur für einen Teil der Wohnung ein Untermietvertrag vereinbart, und wohnt der Hauptmieter auch noch selber in der Wohnung, so kann er jederzeit kündigen. Ein besonderer Kündigungsgrund ist in einem solchen Fall nicht erforderlich.

Die außerordentliche Kündigung des Untermietvertrages

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, §§ 543 BGB, 569 Abs. 2 BGB.

Kündigung des Hauptmietvertrages

Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, § 546 Abs. 1 BGB. Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern, § 546 Abs. 2 BGB.

Dies bedeutet, dass sowohl der Vermieter als auch der Hauptmieter (als Vermieter) bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses von Untermieter die Herrausgabe der Wohnung verlangen können. Der Untermieter sieht sich also im Prinzip zwei Herausgabeansprüchen ausgesetzt.

Dies bedeutet aber auch, dass der Untermieter die Wohnung solange nicht an den Vermieter herausgeben muss, solange der Hauptmietvertrag weiterbesteht.

Darüber hinaus ist es natürlich möglich, dass sich der Vermieter und der bisherige Untermieter auf ein Hauptmietverhältnis einigen. In dem Fall kann er natürlich in der Wohnung verbleiben.

Erlaubnis des Vermieters

Wer seine (ganze) Wohnung untervermieten möchte, benötigt dafür grundsätzlich die Erlaubnis des Vemieters. In § 540 Abs.1 S.2 BGB heißt es:

“Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.”

Für den Mieter besteht kein Anspruch darauf, seine gesamte Wohnung unterzuvermieten. Lehnt demnach der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung für die ganze Wohnung ab, so hat der Mieter grundsätzlich keinerlei Möglichkeiten dies durchzusetzen.

Liegt also eine solche Erlaubnis nicht vor und der Mieter nimmt sich trotzdem das Recht zur Untermiete raus, so liegt eine “unerlaubte Gebrauchsüberlassung” vor, mit der Konsequenz, dass der Mieter mit einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter rechnen muss. Eine solche Erlaubnispflicht besteht sogar bei der unentgeltlichen Überlassung der Mietwohnung. Bitte beachten Sie, dass der Vermieter in aller Regel seine Zustimmung erteilen muss. Nur in wenigen Ausnahmefällen kann er seine Zustimmung zur Untervermietung verweigern.

Widerruf der Erlaubnis

Grundsätzlich ist es möglich, dass der Vermieter seine einmal erteilte Erlaubnis zur Untervermieterung auch widerrufen kann. Jedoch bedarf es dazu eines wichtigen Grundes, z.B. Überbelegung. Wurde die Wohnung etwa an eine Wohngemeinschaft vermietet, so haben die Mitmieter regelmäßig ein berechtigtes Interesse daran, den Teil der freigewordenen Wohnung nach dem Auszug eines Mitmieters wieder neu zu vermieten. Die Zustimmung zur neuen Untervermietung kann demnach nicht ohne wichtigen Grund verweigert werden. (1)

Wann ist keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich?

Nicht in allen Fällen ist es zwingend erforderlich, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen, sofern der Mieter einen Dritten in seiner Wohnung aufnimmt. Dies ist etwa bei nahen Verwandten wie Eltern und Kindern oder aber auch beim Zuzug des Ehepartners der Fall. Auch beim Einzug des Pflegepersonals ist keine Erlaubnis des Vermieters notwendig.

Ferner ist bei Besuchern – die nicht länger als 8 Wochen bleiben – regelmäßig keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich.

Beim Einzug der Lebensgefährtin/ des Lebensgefährten sollten Sie aber den Vermieter um Erlaubnis fragen. Die Zustimmung zum Einzug darf der Vermieter in einem solchen Fall jedoch in aller Regel nicht verweigern. (1a)

Der guten Ordnung halber sollten Sie den Vermieter jedoch darüber informieren, wenn jemand über längere Zeit mit in der Wohnung lebt. So kann er dies bei der nächsten Nebenkostenabrechnung berücksichtigen.

Berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des (Haupt) Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Worin das berechtigte Interesse liegt – etwa weil der Hauptmieter sich die Wohnung durch einen Arbeitsplatzverlust nicht mehr leisten kann oder weil der Hauptmieter einen Familienangehörigen in seiner Wohnung aufnimmt – ist unerheblich.

Gleiches gilt, wenn die Wohnung aus gesundheitlichen oder auch beruflichen Gründen von dem Hauptmieter vorübergehend nicht genutzt werden kann. So entschied der BGH in einem Urteil vom 11.06.2014, dass ein längerer beruflicher Auslandsaufenthalt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung begründet. (1b)

Ablehnung der Erlaubnis zur Untervermietung

Nur in wenigen Ausnahme­fällen kann der Vermieter überhaupt seine Zustimmung zur Untervermietung ablehnen. Dies ist in den Fällen denkbar, wenn in der Person des  Untermieters ein wichtiger Grund liegt (z. B. Störung des Hausfriedens), der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann, § 553 Abs.1 S.2 BGB.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, § 540 Abs.1 S.2 BGB.

Beachte: Der Vermieter macht sich in Höhe der entgangenen Untermiete gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig, sofern er die Untervermietung zu Unrecht abgelehnt hat. In einem Urteil vom 11.06.2014 verurteilte der BGH den Vermieter zur Zahlung eines Schadensersatzes auf Grund entgangener Untermieteinnahmen i.H.v. 7.475 Euro + Zinsen. (2)

Fristlose Kündigung

Sollte der Mieter das Verbot des Vermieters ignorieren und dennoch untervermieten, so muss er mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Zuvor ist jedoch eine Abmahnung durch den Vermieter erforderlich. Dem Mieter ist innerhalb einer angemessenen Frist die Möglichkeit zu geben, dass Untermietverhältnis zu beenden.

Untervermietung an Touristen

Die Untervermietung an Touristen, z.B als Ferienwohnung, ist grundsätzlivh nicht gestattet, da hiermit im Regelfall eine gewerbliche Tätigkeit einhergeht. Darüber hinaus sind solche Touristenarangements regelmäßig nur von kurzer Dauer. Insofern fehlt es am Charakter einer Untervermietung. Hierzu der BGH in seiner Entscheidung vom 08.01.2014:

“Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer.” (3)

Ein Muss für jeden, der seine gesamte Wohnung untervermieten will!

Denken Sie immer daran, dass Sie in vielen Fällen wahrscheinlich nicht wissen, wen Sie sich tatsächlich ins Haus holen. Schauen Sie sich den potentiellen Untermieter also genau an. Kennen Sie die Person nicht, sollten Sie sich auf jeden Fall den Personalausweis als Identitätsnachweis zeigen lassen. Prüfen Sie unbedingt die Zahlungsfähigkeit des Interessenten. Dies können Sie etwa tun, in dem Sie sich eine Schufa – Auskunft und/ oder eine Vorvermieterbescheinigung, den Lohnzettel oder auch den Bafög- oder Arbeitslosenbescheid zeigen lassen.

Zudem sollte sich der Hauptmieter die private Haftpflichtversicherung des Untermieters vorlegen lassen. Sie dient der Absicherung von Schäden, die der Untermieter beim Hauptmieter anrichtet. Dem Untermieter ist anzuraten, für seinen eigenen Hausrat eine eigene Hausratversicherung abzuschließen.

Der Hauptmieter sollte in jedem Fall seine eigene Hausratversicherung über die Untervermietung unterrichten und gegebenenfalls seinen eigenen Versicherungsvertrag anpassen.

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Vor dem Einzug des Untermieters sollte ein Inventarverzeichnis über den Hausrat angelegt werden. Dieses Protokoll sollte sowohl vom Hauptmieter als auch vom Untermieter unterzeichnet werden. Darüber hinaus sollte eine Kaution vereinbart werden, welche vor der Wohnungsübergabe an den Hauptmieter zu zahlen ist. Gleiches gilt für die erste Monatsmiete.

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Ihr Team vom Bürgerratgeber

Fazit

Jeder der seine Wohnung untervermieten möchte, kann dies auch grundsätzlich tun. Achten Sie darauf, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Nur in wenigen Fällen darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern. Verweigert er sie zu Unrecht, so macht er sich für die entgangene Miete schadensersatzpflichtig. Der Vermierer ist berechtigt einen Untervermietungszuschlag zu nehmen.

(1) Amtsgericht Berlin-Neukölln, Urteil vom 02.03.2017 – Az. 14 C 102/16                       (1a) Landgericht Berlin, Urteil vom 16.05.2017, Az. 67 S 119/17                                     (1b) BGH, Urteil vom 11.06.2014 – Az. VIII ZR 349/13                                                      (2) BGH, Urteil vom 11.06.2014 – Az. VIII ZR 349/13                                                      (3) BGH, Urteil vom 08.01.2014 – Az. VIII ZR 210/13

Letzte Überarbeitung am 30.09.2017


Wichtige Vorschriften: § 540 BGB, § 543 BGB, § 553 BGB, § 569 BGB, § 573 BGB