Mietminderung – “Mindern Sie mit Bedacht”

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Mietminderung | fotolia.com

 


Immer wieder kommt es vor, dass Mieter eine Mietminderung geltend machen wollen. Dies kann vielfältige Gründe haben. Leider kann man hierbei aber auch viele Fehler machen, mit teilweise gravierenden Folgen. Wir wollen Ihnen einen Überblick verschaffen, damit Sie sich richtig verhalten.

Mietmangel

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht, § 536 BGB.

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Das bedeutet, wenn sich die von Ihnen angemietete Wohnung nicht in vertragsgemäßen Zustand befindet, so ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet den vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Dies ist der Fall, wenn Sie Ihre Wohnung nicht wie vereinbart nutzen können oder dessen Nutzbarkeit nicht unerheblich eingeschränkt ist. Ein geringer Mangel berechtigt nicht zur Mietminderung, § 536 Abs.1 S. 3 BGB.

Wurde der Mangel vom Mieter selbst verursacht, so ist der Vermieter auch nicht zu dessen Beseitigung verpflichtet.

Hinweispflicht des Mieters über den Mangel

Liegt ein erheblicher Mietmangel vor, so tritt die Mietminderung Kraft Gesetz ein. Sie müssen als Mieter dann nur noch die geminderte Miete zahlen.

Um die Mietminderung aber wirksam in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie den Vermieter über den Mietmangel unterrichten, § 536 c BGB. Sie müssen Ihm die Chance geben den Mangel zu beseitigen. Der Hinweis sollte in Ihrem Interesse schriftlich erfolgen. Bitte achten Sie darauf, dass Sie dies im Zweifel nachweisen können. Eine rückwirkende Mietminderung ist nicht möglich. Gerne können Sie dafür unser Musterschreiben: Anzeige Mietmangel benutzen.

Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie den Zugang der Mängelanzeige bei Ihrem Vermieter auch im Streitfall nachweisen können. Versenden Sie die Kündigung deshalb entweder mit Einschreiben mit Rückschein oder mittels Fax und anschließend mit einfachem Brief. Achten Sie darauf, dass Sie beim Faxversand ein qualifiziertes Faxprotokoll erhalten. Bei diesem wird die erste Seite Ihres Faxes in verkleinerter Form auf Ihrem Faxprotokoll widergegeben.

Die Hinweispflicht entfällt regelmäßig, wenn der Vermieter den Mangel bereits kennt.

Besichtigung des angezeigten Mangels

Wenn Sie Ihrem Vermieter einen Mangel anzeigen, dann müssen Sie ihm selbstverständlich auch die Möglichkeit geben, sich diesen Mangel anzusehen. Verweigern Sie ihm in einem solchen Fall permanent die Mangelbesichtigung, so liegt nach Auffassung des Amtsgericht Berlin-Pankow eine schwere Pflichtverletzung vor, in Folge dessen der Vermieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigt ist. Laut Auffassung des Gerichts hat der Vermieter zu Recht ein fundamentales Interesse am Erhalt seines Wohneigentums, welches ihm durch die Möglichkeit der fehlenden Besichtigung und Beseitigung des Mangels verwährt wird. Die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses kann ihm dehalb nicht zugemutet werden. (1)

Mehrfache Anzeigepflicht

Bitte beachten sie, dass Sie den Mangel in bestimmten Fällen auch mehrfach anzeigen müssen. So etwa, wenn der Vermieter eine Maßnahme unternimmt, um den Mangel zu beseitigen aber im Nachhinein stellt sich heraus, dass diese unzureichend war. In einem solchen Fall, muss der Mieter erneut eine Mangelanzeige durchführen. Dies ist auch nachvollziehbar, denn der Vermieter kann nunmal kein Abhilfe schaffen, wenn er von der Erfolglosigkeit seiner Beseitigungsmaßnahme nichts weiß. Ein weitere Mietminderung ohne erneute Mängelanzeige wäre hierbei unzulässig.

Als Fausformel gilt: Für jeden festgestellten Mangel und nach jeder erfolglosen Mangelbeseitigung sollten Sie eine Mangelanzeige bei Ihrem Vermieter machen.

Höhe und Dauer der Mietminderung

Die Berechnung einer angemessenen Mietminderung stellt regelmäßig ein größeres Problem dar. Leider gibt es dafür keine gesetzlichen Regelungen. Zunächst einmal ist festzuhalten, dass die Höhe der Mietminderung ausschließlich nach objektiven Gesichtspunkten festzustellen ist.

Persönliche Beurteilungen/ Befindlichkeiten des Mieters oder Vermieters bleiben unberücksichtigt. Die Höhe der Mietminderung lässt sich also nur im konkreten Einzelfall ermitteln. Sie wird beeinflusst durch den Grad und die Dauer der Beeinträchtigung. Liegt ein derart schwerer Mangel vor, so dass die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist, so kann eine Mietminderung sogar 100 Prozent betragen. Der Mieter müsste in einem solchen Fall gar keine Miete mehr zahlen.

Um die Höhe der Mietminderung halbwegs rechtssicher ermitteln zu können, kann somit nur auf die Rechtsprechung zurückgegriffen werden, die bereits ähnlich gelagerte Fälle entschieden hat. Im Internet können Sie dazu Mietminderungstabellen zur Orientierung einsehen. Nutzen Sie dort aufgeführte ähnliche gelagerte Fälle zur Orientierung für Ihren eigenen Mietminderungsfall.

Bitte beachten Sie, dass bei der Berechnung des Minderungsbetrags immer von der Bruttomiete (Nettokaltmiete + Nebenkosten + Heizungs- und Warmwasserkosten) auszugehen ist. (1)

Praxistipp: Setzen Sie die Mietminderung lieber ein Stück niedriger an. Sie erhöhen damit auch die Chancen, dass Ihr Vermieter der Minderung nicht widerspricht. Daneben besteht für Sie die Möglichkeit die Miete unter Vorbehalt zu zahlen. Machen Sie dies in Ihrem Schreiben zur Mietminderung deutlich. Sie können dann später immer noch die Miete kürzen.

Die Mietminderung ist exakt, d. h. tageweise und tagesgenau zu berechnen. Ein Anspruch auf Mietminderung besteht nur für die Tage, an denen der Mangel tatsächlich vorlag. Es erlischt wenn der Mangel, wie auch immer, behoben wurde.

Was tun, wenn der Vermieter Ihrer Minderung widerspricht

Widerspricht der Vermieter Ihrer Mietminderung, so ist Ihnen anzuraten mit dem Vermieter zu sprechen um eine für beide Seiten zufriedenstellende Lösung zu finden.

Auch im Falle einess Widerspruchs durch den Vermieter können Sie die Miete natürlich weiterhin kürzen. Stellt man später allerdings fest, dass Sie die Miete zu Unrecht gemindert haben, laufen Sie unter Umständen Gefahr ein fristlose Kündigung durch Ihrem Vermieter zu erhalten. Übertreiben Sie es also nicht. Nutzen Sie die Möglichkeit der „Zahlung unter Vorbehalt“ oder des Zurückbehaltungsrechts.

Sollten Sie sich nicht mit Ihrem Vermieter einigen können, ist ein Streit vor Gericht unvermeidlich.

Nachweis des Mietmangels

Für jeden Fall sollten sie für Ihre Nachweisführung die Mängel möglichst genau mit Datum und Uhrzeit dokumentieren. Machen Sie Fotos, notieren Sie Zeugen. Falls erforderlich führen Sie ein Lärm- oder Geruchsprotokoll.

Alternative: Zurückbehaltungsrecht

Das Zurückbehaltungsrecht existiert neben dem Mietminderungsrecht. Es ist als zusätzliches Druckmittel zu verstehen. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts begrenzt sich in etwa im 3 bis 5-fachen der Höhe des Mietminderungsbetrages.

Es kann erst geltend gemacht werden, wenn Sie den Mangel dem Vermieter angezeigt haben.
Bitte beachten Sie, dass sie den zurückbehaltenen Betrag nach der Beseitigung des Mangels vollständig an den Vermieter zahlen müssen. Im Gegensatz dazu, ist der geminderte Betrag quasi als Entschädigung zu verstehen, die Sie auch nach der Beseitigung des Mangels behalten dürfen.

Alternative: Selbstabhilferecht

Ein weiteres Mittel neben dem Recht auf Mietminderung und dem Zurückbehaltungsrecht stellt die Selbstabhilfe gem. § 536a Abs.2 BGB dar. Der Mieter beseitigt hierbei den Mangel selbst oder beauftragt einen Fachmann damit. Die entstehenden Aufwendungen kann er sich vom Vermieter ersetzt lassen bzw. mit der zukünftigen Mietzahlung verrechnen.

Bitte beachten Sie, dass sie dem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen müssen und sich dieser nach Fristsetzung mit der Mangelbeseitigung in Verzug befinden muss.

Befindet sich der Vemieter gem. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB hinsichtlich der Mangelbeseitigung in Verzug, so kann der Mieter vor der Beauftragung des Handwerkers grundsätzlich einen Vorschuss vom Vermieter verlangen. (1b)

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Rechtsprechung

Nachfolgend wollen wir Ihnen kurz einige Urteile aus dem Bereich der Mietminderung vorstellen um die Tendezen der Gerichte besser verstehen zu können.

  1. Das Amtsgericht Köln hielt in seiner Entscheidung vom 07.10.2014 eine Mietminderung von 20 % auf Grund eines Schimmelbefalles der Kategorie 1 in Folge eines baulichen Mangels für angemessen. (2)
  2. Das Amtsgericht Charlottenburg hielt in einer Entscheidung vom 07.06.2013 eine Mietminderung von 70 % auf Grund des Ausfalls der Heizungsanlage von Oktober bis Dezember für angemessen. (3)
  3. Das Amtsgericht München hielt in einer Entscheidung vom 29.09.2015 eine Mietminderung von 50 % auf Grund der Außerbetriebsetzung eines Aufzugs. Die Mieterin lebte im 4. Obergeschoss und hatte einen GdB vom 100.

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Ihr Team vom Bürgerratgeber

Fazit

Lassen Sie sich nicht alles von Ihrem Vermieter gefallen. Nutzen Sie die gesetzlichen Möglichkeiten geschickt aus aber überspannen Sie den Bogen nicht. Sie haben neben dem Recht auf Mietminderung auch das Zurückbehaltungsrecht sowie das Recht auf Selbstabhilfe. Vor allem das Zurückbehaltungsrecht stellt seine interessante Alternative zum Minderungsrecht dar.

(1) Amtsgericht Berlin-Pankow, Urteil v. 08.12.2016, Az. 3 C 190/16                                (1a) BGB, Urteil v. 20.07.2005 AZ, VIII ZR 347/04
(1b) Bundesgerichtshof, Urteil v. 21.04.2010, Az. VIII ZR 131/09                                    (2) Amtsgericht Köln, Urteil v. 07.10.2014 – 211 C 446/13                                             (3) Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 07.06.2013 – 216 C 7/13                               (4) Amtsgericht München, Urteil vom 29.09.2015 – 425 C 11160/15

Letzte Überarbeitung am 25.06.2017


Wichtige Vorschriften: § 536 BGB