Mietkaution – “Sicherheit für den Vermieter” 

Wenn Sie heutzutage eine Wohnung anmieten, so wird es in aller Regel so sein, dass der Vermieter eine Mietkaution von Ihnen möchte. Zu schlecht sind einfach die Erfahrungen, die auch Vermieter mit Ihren Mietern gemacht haben. Doch darf der Vermieter überhaupt von Ihnen eine Mietkaution verlangen, was passiert eigentlich mit Ihrer Kaution nachdem Sie gezahlt wurde und welche Rechte haben Sie als Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses. All dies und noch einiges mehr erfahren Sie im folgenden Ratgeber.

Was sagt das Gesetz?

Der Vermieter kann vom Mieter für die Erfüllung seiner Pflichten eine Sicherheit von maximal drei Nettokaltmieten verlangen, § 551 Abs. 1 BGB. Nebenkosten dürfen nicht mit berücksichtigt werden. Selbstverständlich kann der Vermieter auch eine niedrigere Mietkaution verlangen.

Sollte vertraglich keine Kaution vereinbart sein, so kann der Vermieter diese auch nicht verlangen. Es besteht keine gesetzliche Pflicht für den Mieter diese zu zahlen.

Anstelle einer Kaution kann aber auch eine Bürgschaft oder ein Pfandrecht vereinbart werden.

Ratenweise Kautionszahlung

Der Mieter ist berechtigt die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist erst mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, § 551 Abs.2 S. 2 BGB. Die beiden Folgeraten sind jeweils mit den fälligen Monatsmieten zu zahlen.

Eine abweichende Vereinbarung zu Lasten des Mieters hierzu ist unwirksam. Die Fälligkeit kann also nicht auf den Vertragsschluss gelegt werden. Vertragliche Vereinbarungen zu Gunsten des Mieters sind jedoch möglich. Die weiteren monatlichen Raten werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Anlage der Kaution

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Kaution soll damit bei Zahlungsschwierigkeiten des Vermieters geschützt sein. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Erträge stehen dem Mieter zu. Wo der Vermieter die Kaution anlegt, bleibt grundsätzlich ihm überlassen.

Eine solche Zinspflicht für den Vermieter besteht jedoch nicht bei einem Studenten- oder Jugendwohnheim, § 551 Abs.3 S. 5 BGB.

Bei Rückzahlung der Kaution hat der Vermieter sämtliche Zinsen und Zinseszinsen an den Mieter auszuzahlen. Der Mieter kann während der Mietzeit den Nachweis darüber verlangen, dass seine Kaution auch korrekt angelegt ist.

Verletzt der Vermieter seine vertraglichen Pflichten zur Kautionsanlage, so macht er sich gegenüber den Mieter schadensersatzpflichtig, § 280 BGB.

Dokumentation der Miet- und Kautionszahlung

Achten Sie unbedingt darauf, dass sie die Zahlung der Mietkaution auch noch nach Jahren nachweisen können. Heben Sie Ihre Kontoauszüge oder Barzahlungsquittungen unbedingt auf. Sie wollen doch irgendwann (nach dem Auszug) ihr Geld zurück, oder?

Keine Verrechnung der Kaution mit den laufenden Mieten

Die Verrechnung der Kaution mit den letzten Mieten – “Abwohnung” der Kaution – ist unzulässig. In einem solchen Fall stellt der Mieter seine Mietzahlung zum Ende des Mietvertrages einseitig ein um sich so zu stellen, als hätte er seine Mietkaution bereits zurückerhalten.

Pflicht zur Weiterzahlung der Miete

Der Mieter ist jedoch verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete bis zum Ende des Mietvertrages zu bezahlen, § 535 Abs. 2 BGB.  Zudem würde es dem Sicherungszweck der Kaution widersprechen. Sie schulden also weiterhin Ihre nicht bezahlten Mieten. (1)

Der Vermieter darf die Kaution ausschließlich dann in Anspruch nehmen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten während der Mietzeit nicht einhält, z.B. Mietrückstände, Rückstände aus Jahresverbrauchsabrechnungen. Der Mieter muss die Kaution in diesen Fällen wieder auffüllen.

Ist das Mietverhältnisses beendet, kann der Vermieter berechtigte offene Forderungen von der Kaution abziehen. Der Vermieter darf die Kaution längstens sechs Monate über das Ende des Mietverhältnisses einbehalten, z.B. wenn noch eine Betriebskostenabrechnung erstellt werden muss.

Kein Zugriff des Vermieters auf die Mietkaution bei strittigen Forderungen

Bitte beachten Sie, dass der Vermieter bei strittigen Forderungen keinen Zugriff auf die Mietkaution hat. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mieter auf Grund eines Mangels in der Wohnung ein Mietminderung geltend macht und der Vermieter dieser wiederspricht und sich stattdessen an der Mietkaution bedient um die Mietminderung auszugleichen. Dies würde das Druckmittel der Mietminderung für den Mieter sinnlos machen.

Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechesl während der Mietzeit muss der alte Eigentümer die Kaution an den neuen Eigentümer herausgeben. Macht er dies nicht, geht dies nicht zu Lasten des Mieters. Nach Beendung des Mietverhältnisses können Sie die Kaution natürlich auch vom neuen Eigentümer verlangen. Dieser muss selber zu sehen, wie er sich die Kaution vom Alten Eigentümer wiederholt. Bitte beachten Sie, dass der Mieter beweisen muss, dass er die Kaution auch tatsächlich vereinbarungsgemäß gezahlt hat. Heben Sie also Barzahlungsquittungen und/ oder Kontoauszüge unbedingt auf.

Bis wann muss der Vermieter mit der Mietkaution abrechnen?

Im Regelfall wird von den Gerichten, für die Verrechnung der Mietkaution mit Forderungen aus dem Mietverhältnis, ein Frist von maximal 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses für angemessen erachtet. In bestimmten Fällen kann diese sechs Monatsfrist auch überschritten werden, etwa im Falle von zu erwartenden Betriebskostennachzahlungen. Der BGH hierzu in seiner Entscheidung vom 18.01.2006:

Verjährung

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren, § 195 BGB. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen muss.

Beispiel: Mietvertragsende ist am 30.04.2016. Spätestens 6 Monate nach Mietvertragsende muss der Vermieter über Ihre Kaution abrechnen, also bis zum 31.10.2016. Das Ende des Jahres 2016 ist somit für den Beginn der Verjährungsfrist maßgeblich. Sie können Ihre Kaution also bis zum Ende des Jahres 2019 zurückverlangen.

Danach kann der Vermieter die Erstattung der Mietkaution ablehnen. Aber auch der Anspruch des Vermieters auf die Kaution bei Vertragsabschluss verjährt nach der gleichen Vorschrift innerhalb von drei Jahren, § 195 BGB.

Beispiel: Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.2015. Die Kaution soll in drei Monatsraten bis April 2015 gezahlt werden. Auf beiden Seiten gerät dies in Vergessenheit. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres 2015 und läuft bis zum Ende des Jahres 2018. Im Jahr 2019 kommt der Vermieter auf Sie zu und verlangt die Kaution von Ihnen. Ergebnis: Sie können die Kaution mit der Einrede der Verjährung verweigern.

Danach kann der Mieter die Zahlung der Mietkaution ablehnen. Gerne können Sie unser Musterschreiben zur Einrede der Verjährung bei einer Mietkaution benutzen.

Rückforderung zuviel gezahlter Kaution während des Mietverhältnisses

Hin und wieder kommt es vor, dass Mieter zu viel Kaution an Ihren Vermieter zahlen, etwa weil dieser mehr als das dreifache der Nettokaltmiete von ihm verlangte. In diesem Fall können Sie die zuviel gezahlte Kaution gem. § 812 BGB, im Rahmen der ungerechtfertigen Bereicherung, vom Vermieter zurückverlangen. Bitte beachten Sie aber, dass auch der Bereicherungsanspruch der regelmäßigen Verjährung unterliegt. Diese beginnt mit Ablauf des Jahres in dem der Mieter seine überhöhte Kaution gezahlt hat. (3.)

Beispiel: Ein Mieter zahlt im Jahr 2015 eine Kaution von fünf Nettokaltmieten. Im Jahr 2017 erfährt er über den Bürgerratgeber, dass er nur 3 Nettokaltmieten hätte zahlen müssen. In diesem Fall kann er bis zum Ablauf des Jahres 2018 die ungerechtfertigte Kaution, in Höhe von 2 Nettokaltmieten, von seinem Vermieter zurückverlangen.

Nach Eintritt der Verjährung kann der Vermieter während des Mietverhältnisses die Herausgabe der zuviel gezahlten Miete verweigern, § 214 BGB. In diesem Fall muss der Mieter das reguläre Ende des Mietverhältnisses abwarten. Hiernach hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Kaution, auch der zuviel Gezahlten, sofern der Vermieter keine Sicherungsgründe geltend macht.

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Ihr Team vom Bürgerratgeber

(1) Amtsgericht München, Urteil v. 05.04.2016 – 432 C 1707/16

(2) BGH, Urteil v. 18.01.2006 – VIII ZR 71/05

(3) BGH, Urteil v. 01.06.2011 – VIII ZR 91/10

Letzte Überarbeitung am 25.07.2017

Wichtige Vorschriften: § 195 BGB, § 214 BGB, § 535 BGB, § 551 BGB, § 812 BGB