Mietwucher – “Das sind Ihre Rechte”

Mietwucher
Mietwucher | fotolia.com

Wohnen wird leider immer teurer. Doch nicht jede hohe Miete ist sofort unseriös, denn auch im Mietrecht können Verträge grundsätzlich frei geschlossen werden. Niemand ist grundsätzlich dazu gezwungen, einen Mietvertrag zu unterschreiben und damit die hohe Miete zu akzeptieren. Doch wann genau liegt denn nun Mietwucher vor, was können Sie dagegen tun und mit welchen rechtlichen Konsequenzen muss der Vermieter im Falle von Mietwucher rechnen? All dies erfahren Sie im nachfolgenden Artikel!

Unangemessen hohe Miete

Vom Mietwucher zu unterscheiden ist die unangemessen hohe Miete. Diese liegt immer dann vor, wenn die Miete bei Wohnraummietverhältnissen in Folge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Vergleichsmieten um mehr als 20 Prozent übersteigen, § 5 WiStrG.

Hierbei übersteigt das Wohnungsangebot die Wohnungsnachfrage zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses um maximal 5 Prozent. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls auch zu beweisen, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. (1)

Zu beachten ist weiterhin, dass der Wohnungsmarkt in Städten im gesamten Stadtgebiet und nicht nur in einzelnen Stadtteilen betrachtet wird. Dies bedeutet, dass keine Mangelsituation vorliegt, wenn der Wohnungsmarkt nur in einem bestimmten Stadtteil überlastet ist, in anderer hingegen aber als normal angesehen werden kann. (2)

Insofern müssen zwei Voraussetzungen gegeben sein, um von einer unangemessenen Miete sprechen zu können. Zum einen müssen dem Verrmieter sowohl die aktuelle Angebotssituation auf seinem regionalen Wohnungsmarkt als gering und die Nachfrage nach solchem Wohnraum als groß bekannt sein und er muss seinen Mietpreis unter Ausnutzung dieses Ungleichgewichtes um mehr als 20 Prozent über der ortüblichen Vergleichsmiete überzogen haben.

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Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB bestimmt. Hierbei wird ein Durchschnittswert aus den Mieten bestehender Mietverhältnisse innerhalb einer bestimmten Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren errechnet.

Rechtsfolgen einer unangemessen hohen Miete

Im Falle einer unangemessen hohen Miete muss der Vermieter mit einer Geldbuße von bis zu fünfzigtausend Euro rechnen, § 5 Abs.3 WiStrG.

Zuviel gezahlte Mieten der Vergangenheit kann der Mieter im Rahmen der ungerechtfertigen Bereicherung zurückfordern, § 812 BGB. Bitte beachten Sie, dass der Mieter den Mietwucher des Vermieters beweisen muss. Darüber hinaus ist natürlich die Verjährung zu beachten.

Mietwucher und Strafrecht

Mietwucher liegt vor, wenn der Vermieter die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, daß er sich oder einem Dritten für die Vermietung von Wohnräumen Vermögensvorteile versprechen oder gewähren läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis zur Leistung stehen, § 291 StGB.

Ortsübliche Miete

Fraglich ist zunächst, ab welcher Höhe man nicht mehr nur von einer überteuerten Mietwohnung, sondern von Mietwucher sprechen kann. Laut herrschender Meinung liegt demnach Mietwucher vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um 50 % überschritten wird. Hierzu etwa das Landgericht Hamburg am 31.05.2016

“…dass ein derartiges auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Rahmen der Wohnraummiete anzunehmen ist, wenn die entrichtete Miete die angemessene Miete um mehr als 50 % übersteigt.” (3)

Bei Gewerbemietverträgen spricht man sogar erst ab einer Überschreitung von 100 % von Mitwucher.

Auch hier wird die ortübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB bestimmt. Hierbei wird ein Durchschnittswert aus den Mieten bestehender Mietverhältnisse innerhalb einer bestimmten Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren errechnet.

Rechtsfolgen von Mietwucher

Durch den Mietwucher wird der Mietvertrag im Bereich der überhöhten Miete nichtig, § 138 Abs.1 BGB. Demnach liegt Nichtigkeit unter anderem vor, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Mißverhältnis zu einander stehen und das Rechtsgeschäft unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen zustande gekommen ist, § 138 Abs. 2 BGB.

Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag wie vereinbart weiter fortbesteht, jedoch zu anderen Konditionen. Der Mieter muss ab sofort nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen. Der Vermieter kann nur dann eine höhere Miete verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann.

Zuviel gezahlte Mieten der Vergangenheit kann der Mieter im Rahmen der ungerechtfertigen Bereicherung zurückfordern, § 812 BGB. Bitte beachten Sie, dass der Mieter den Mietwucher des Vermieters beweisen muss. Darüber hinaus ist natürlich die Verjährung zu beachten.

Darüber hinaus wird Mietwucher mit einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. In besonders schweren Fällen kann eine noch höhere Strafe verhängt werden, etwa bei gewerbsmäßigen Handlungen oder wenn der Betroffene durch das Wuchergeschäft in wirtschaftliche Not gebracht wird, § 291 StGB. Bitte beachten Sie, dass sich Mietwucher in aller Regel nur mit einem Sachverständigengutachten nachweisen lässt. Der Mietspiegel allein reicht in aller Regel nicht.

Das können Sie tun!

Um etwas gegen Mietwucher tun zu können, hat der Gesetzgeber einige Möglichkeiten geschaffen. Jedoch gestaltet sich die Thematik sehr schwierig und auch die Nachweisführung ist recht problematisch. Insofern sollten Sie zunächst einmal nichts überstürzen, denn Sie wollen das gute Verhältnis zum Vermieter sicherlich nicht Umsonst gefährden, oder?

Unserer Einschätzung nach sollten Sie unbedingt fachkundigen Rat einholen. Wenden Sie sich hierzu am Besten an einen ortsansässigen Fachanwalt für Mietrecht. Was dieser kostet erfahren Sie hier: Rechtsanwaltskosten – “Darauf müssen Sie achten”. Er wird Ihre Forderung detailliert prüfen und eine Einschätzung des Prozesskostenrisikos abgeben. Für eine Erstattung von ein paar Euro lohnt sich ein Gerichtsverfahren in aller Regel nämlich nicht.

Praxistipp: Sofern Sie sich keine rechtliche Beratung leisten können, haben Sie unter Umständen einen Anspruch auf Beratungshilfe. Was Sie hierzu wissen müssen, erfahren Sie hier: Beratungshilfe – „Kostenübernahme für anwaltlichen Rat“. Für den Fall, dass Sie nicht in der Lage sind, die Prozesskosten aufzubringen, so haben unter Umständen einen Anspruch auf Prozesskostenhilfe. Alles weitere hierzuz erfahren Sie hier: Prozesskostenhilfe | Verfahrenskostenhilfe

Zum Beratungstermin sollten Sie in jedem Fall Ihren Mietvertrag mitnehmen. Auch belastbare Informationen zur Lage und Ausstattung der Wohnung sind sehr sinnvoll.

Auf keinen Fall sollten Sie ein außergerichtliches Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Dieses ist extrem teuer und die Kosten dafür bekommen Sie nicht erstattet, auch wenn Sie einen darauffolgenden Prozess gewinnen sollten.

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Fazit

Sofern Sie von unangemessenen Mietpreisen oder sogar Mietwucher betroffen sind, so sollten Sie dies nicht einfach so hinnehmen. Die entsprechenden gesetzlichen Möglichkeiten dazu wurden Ihnen bereits an die Hand gegeben. Wenden Sie sich hierzu jedoch an einen fach- und ortskundigen Rechtsanwalt. Was dieser kostet erfahren Sie hier: Rechtsanwaltskosten – “Darauf müssen Sie achten”

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Ihr Team vom Bürgerratgeber

(1) BGH, Urteil vom 25. Januar 2006, Az. VIII ZR 56/04

(2) BGH, Urteil vom 13. April 2005, Az. VIII ZR 44/04

(3) LG Hamburg · Urteil vom 31. Mai 2016 · Az. 316 S 81/15

Letzte Überarbeitung am 15.11.2017


Verwendete Vorschriften: § 138 BGB, §558 BGB, § 812 BGB, § 291 StGB, § 5 WiStrG